Se hai deciso di vendere la tua casa, o di acquistarne una, molto probabilmente ti troverai ad affrontare il problema degli abusi edilizi e, di conseguenza, sentirai parlare di pratica edilizia di sanatoria.
Vediamo insieme cos’è una pratica di sanatoria, a cosa serve, quando è obbligatoria e quanto costa.

Con il via alla Relazione Tecnica Integrata, a Bologna, infatti, in 70 casi su 100 la verifica della conformità urbanistica e catastale ha dimostrato che l’immobile non era conforme. Ovvero aveva degli abusi edilizi, che, in gergo, noi tecnici chiamiamo difformità.

Per poter andare a rogito, però, la Relazione Tecnica Integrata deve attestare che l’immobile è conforme. Nel caso in cui ci siano delle difformità, queste devono essere sanate con una pratica edilizia detta “di sanatoria” – CILA, SCIA – e, spesso, anche con una pesante sanzione in denaro da pagare.

Aspettare un nuovo condono, infatti, vorrebbe dire, molto probabilmente, non vendere più considerato che l’ultimo condo è stato nel 2003 e che perché ci sia il condono deve essere emanata una legge molto speciale da parte dello Stato.

Difformità catastali e difformità comunali

Facciamo qualche esempio pratico per farti capire meglio quando, per legge, si può parlare di abuso, ovvero di difformità di tipo catastale e/o comunale che abbiamo incontrato in case di Bologna e provincia:

• Soppalco abusivo
• Porta o finestra spostata o non esistente sulla planimetria catastale
• Veranda non dichiarata
• Aumento del volume; se, ad esempio, c’è una stanza in più
• Diversa distribuzione interna

Per capire meglio come sanare un abuso partiamo dal distinguere tra difformità catastali, comunali, e miste, ovvero sia catastali sia comunali.

Le difformità catastali solitamente si risolvono con una pratica di variazione catastale e non necessitano il pagamento di una sanzione in denaro. Sono comunque difformità importanti, però, perché se non sanate possono essere il motivo per annullare il rogito.

Le difformità comunali, invece, sono quelle che devono essere sanate con una pratica edilizia di sanatoria e, molto, spesso, anche con il pagamento di una sanzione.

Come dicevamo l’immobile deve essere conforme sia dal punto di vista catastale e comunale perché tu possa andare a rogito tranquillo.

Vediamo, allora, insieme quali sono le pratiche edilizie che ti permettono di sanare le difformità e anche le eventuali sanzioni che potresti dover pagare.

Le pratiche di sanatoria

Sono pratiche edilizie – CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria – che ti permettono di sanare le difformità comunali, a Bologna e provincia, sia quando gli abusi sono in corso sia quando sono passati degli anni da quando è avvenuto l’abuso edilizio – CILA tardiva, SCIA tardiva.

La SCIA a sanatoria permette di sanare queste difformità:

• Aumento di superficie utile, ovvero quando i mq dichiarati non corrispondono a quelli reali
• Modifica della sagoma, la forma della casa è diversa a seconda che si guarda lo stato di fatto o la planimetria catastale
• Trasformazione di superficie accessoria in utile; quello che succede quando la tua loggia diventa una veranda
• Difformità che riguardano le parti strutturali dell’immobile, ovvero pilastri più grandi o più piccoli, aperture diverse su pareti portanti ecc… .

La CILA a sanatoria, invece, permette di sanare i casi in cui:

• modifica, realizzazione, demolizione di tramezzi non strutturali
•  modifica e realizzazione di aperture o porte su tramezzi non strutturali
• diversa distribuzione interna, ovvero stanze più grandi o più piccole.

Le sanzioni in denaro per sanare le difformità

Vediamo quali sono i costi di una sanatoria edilizia, a Bologna, ovvero le sanzioni in denaro e il costo una pratica edilizia di sanatoria.

La sanzione da pagare per sanare un abuso edilizio che riguarda un intervento eseguito in modo diverso, o senza, aver presentato nei tempi previsti dalla legge la pratica edilizia necessaria parte:

•  da 1000 euro nel caso di CILA
• da 2000 euro nel caso di SCIA.

Nel caso in cui la difformità riguarda il permesso di costruire bisogna pagare il doppio del contributo di costruzione, ovvero una cifra in denaro che parte da 5.000 euro. Questo è possibile solo se l’intervento difforme è conforme alle leggi edilizie in vigore al tempo della realizzazione e a quelle che sono in vigore quando si presenta la richiesta di sanatoria, come previsto dai commi 1 e 2 dell’art. 17 della L.R. 23/2004 per l’Emilia Romagna.

Alcuni abusi, infatti, non sono sanabili – pagare una sanzione non permette di sanare l’abuso – come, ad esempio, la creazione di verande o tettoie esterne su immobili che si trovano in aree vincolate e tutelate dal punto di vista paesaggistico. In questo caso l’unico modo per sanare l’abuso è eliminarlo, ovvero demolire l’opera abusiva e ripristinare la situazione pregressa.

La SCIA in sanatoria è la pratica giusta anche per sanare “varianti in corso d’opera a titoli edilizi rilasciati prima del 28/01/1977 (entrata in vigore della L.10/1977) mai regolarizzate”.

L’art. 100 del RUE Bologna per sanare gli abusi minori

Tutti gli interventi che non rientrano tra quelli elencati sopra, per il caso di SCIA a sanatoria, vengono detti abusi minori e possono essere sanati senza sanzioni in denaro come previsto dell’art. 100 comma 4 del RUE. L’applicazione di questo articolo si può fare a condizione che:

• siano passati 5 anni dalla fine dell’intervento che ha portato all’abuso edilizio (10 anni nel caso dei cambi di destinazione d’uso e bisogna dimostrarlo)
• c’è un titolo edilizio o una CILA che prevede ulteriori opere da realizzare e/o sanare

Quanto costa una pratica edilizia di sanatoria a Bologna

Una pratica edilizia di sanatoria ha un costo che è composto da:

• compenso professionale per il tecnico
• IVA al 22%
• tributi/diritti di segreteria per il Comune.

Non c’è un tariffario ufficiale né uno standard per quanto riguarda il compenso professionale. Il nostro compenso per un immobile, che si trova a Bologna e provincia, parte da 1000 euro e può cambiare a seconda della dimensione dell’immobile, del tipo di abuso, della presenza o meno dell’agibilità.

Alcuni abusi sono chiari ed è facile stabilire come sanarli. Per altri, invece, preferiamo consultarci con i tecnici del Comune per essere sicuri che la sanatoria vada a buon fine. E in più di 500 verifiche di conformità abbiamo visto tantissimi casi diversi di difformità.

Se manca l’agibilità – documento obbligatorio per edifici di tipo residenziale – dobbiamo capire perché – non era stata richiesta/non può essere richiesta – e chiederla tramite la Segnalazione Certificata di Conformità Edilizia e Ambientale.

I tributi o diritti di segreteria partono da circa 40 euro e possono variare moltissimo.

Ovviamente, come abbiamo già detto, a questi costi devi aggiungere anche quello della sanzione in denaro che va interamente al Comune.

Chi paga la pratica edilizia di sanatoria prima del rogito

Probabilmente ti starai chiedendo “chi paga la sanatoria: il venditore o l’acquirente”. Se si è in fase di compravendita – il rogito non è ancora avvenuto – venditore e acquirente possono accordarsi. Per esempio, l’acquirente paga la Relazione Tecnica Integrata e il venditore paga la sanatoria e la sanzione.

Ma potete anche accordarvi in modo che l’acquirente acquista l’immobile con gli abusi, a un prezzo più basso di quello di partenza, e paga le spese della sanatoria.  Questo può capitare quando l’acquirente ha già intenzione di fare una pratica per ristrutturare l’immobile che sta per acquistare.

Nella maggior parte dei casi è il venditore che paga sia la Relazione Tecnica Integrata sia la sanatoria, compresa di sanzione, perché è nel suo interesse vendere un immobile in regola. Un immobile in regola, infatti, ha un valore maggiore sul mercato e permette al venditore di ripagare i costi che ha sostenuto per la pratica edilizia di sanatoria e la sanzione.

Chi paga la sanatoria dopo il rogito

Se, però, gli abusi edilizi vengono scoperti dopo il rogito – magari proprio perché non era stata fatta la Relazione tecnica Integrata – allora la questione si complica. Teoricamente l’acquirente insieme all’immobile acquista anche l’abuso e dopo il rogito ne dovrà rispondere come se l’avesse fatto lui.

Secondo una recente Sentenza della Cassazione Civile n. 4251 del 13/02/2019 , però, anche se è già avvenuta la vendita è comunque il venditore a rispondere degli abusi edilizi, ovvero a pagare la pratica di sanatoria e la sanzione.

Nella maggior parte dei casi la nostra esperienza dice che si arriva a un contenzioso tra le parti. Il grande aumento di contenziosi, in seguito ai rogiti, proprio a casa di abusi non sanabili – o sanabili con costi di migliaia di euro – è proprio uno dei motivi che ha portato il consiglio dei Notai di Bologna all’introduzione della Relazione Tecnica Integrata: il tecnico, infatti, è in grado di individuare eventuali difformità prima del rogito e venditore a acquirente possono accordarsi su come sanarle e su chi ne pagherà i costi.

Perché fare la pratica di sanatoria

Ecco alcuni casi in cui fare la pratica di sanatoria:

• hai fatto la Relazione Tecnica Integrata e l’esito è stato non conforme: se non fai la pratica il rogito probabilmente salterà
• ti sei accorto che quando hai aperto quella porta sul muro il tecnico non ha presentato tutti i documenti e non vuoi avere problemi in caso di compravendita

Meglio la pratica subito o il contenzioso dopo?

Consigliamo sempre a chi vende di fare la Relazione Tecnica a chi vende una casa a Bologna o provincia. La consigliamo anche a chi compra se il venditore non volesse farla perché così dopo il rogito potrà essere tranquillo perché saprà che la sua casa nuova non ha abusi edilizi. La Relazione, infatti, nasce proprio per evitare i contenziosi dopo il rogito e per concludere la compravendita in serenità sia al venditore sia all’acquirente.

Ma, come abbiamo visto nelle oltre 500 verifiche di conformità che abbiamo fatto per immobili di Bologna e provincia, solitamente questi abusi vengono scoperti solo nel momento in cui si fa una compravendita.

E a quel punto bisogna sanare tutte le difformità in modo che dalla Relazione Tecnica Integrata risulti che l’immobile è conforme e si possa andare a rogito.

Vendi o compri casa e vuoi evitare qualsiasi problema dopo la vendita? Ti aiutiamo noi, elaborando per te la Relazione Tecnica Integrata.
E possiamo preparare per te anche la pratica edilizia di sanatoria o quella che te la eviterà se stai facendo un intervento in casa tua.

Se hai ancora dei dubbi o non sai qual è il servizio che fa per te puoi parlare con noi allo 0517166459 o scrivere a info@gruppoeden.it.
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