Con la modifica alla L.R. 23/2004 fatta prima nel 2009 poi nel 2017 con la L.R. 12/2017 l’art. 19 bis che riguarda le tolleranze costruttive, nello specifico “l’ ammissibilità della tolleranza rispetto alle difformità costruttive che comportano violazione di misure minime stabilite da norme statali e specificamente il D.I. n. 1444 del 1968 in tema di distanze e il DM 5 luglio 1975 relativo
all’altezza e ai requisiti igienico sanitari dei locali abitativi.”

Nonostante la legge e l’articolo esistano da moltissimi anni si è parlato tanto dell’articolo solo negli ultimi anni per via delle modifiche introdotte nel 2017 e per l’introduzione e diffusione – a partire dal 2018 – della dichiarazione di conformità, ovvero della cosiddetta Relazione Tecnica Integrata, il documento che attesta la conformità urbanistica e catastale di un immobile per la compravendita e non solo.

Come ti abbiamo raccontato in altri articoli, durante la verifica di conformità, nel 70% dei casi – a Bologna e provincia – abbiamo trovato degli abusi edilizi, o difformità gravi, che andavano sanate.

Ecco, è proprio nel momento della sanatoria edilizia che potresti sentire – forse ti è già capitato – tecnici di Studi privati o tecnici Comunali fare riferimento all’articolo 19 bis.

Ma perché si fa riferimento proprio a questo articolo? Perché se si riesce a dimostrare che le difformità trovate durante la verifica di conformità rientrano nel margine di errore, detto appunto tolleranza, e oggetto dell’articolo, allora si potrebbero evitare sanzioni e arrivare a un esito di conformità.

Tolleranze costruttive ed esecutive, o “di cantiere”

Prima di andare nel dettaglio dell’articolo e di vedere alcuni esempi pratici dell’applicazione di questo articolo 19 bis specifichiamo i vari tipi di tolleranze riconosciute in seguito alle modifiche fatte all’articolo: prima aggiunto da art. 59 L.R. 6 luglio 2009 n. 6, poi modificato comma 1 e aggiunti commi 1 bis, 1 ter e 1 quater da art. 37 L.R. 23 giugno 2017, n. 12, infine modificati commi 1 bis e 1 ter da art. 73 L.R. 21 dicembre 2017, n. 24.

Tolleranze costruttive

Sono dette tolleranze costruttive:

• il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta ecc … delle unità immobiliari non è considerato abuso edilizio se ricade entro il limite del 2% degli standard previsti nel titolo abilitativo
• le parziali difformità, realizzate nel passato durante i lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo, cui sia seguito, in seguito al sopralluogo o all’ispezione da parte di funzionari incaricati, il rilascio dell’agibilità
• le parziali difformità rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato, che l’amministrazione comunale ha accertato e non contestato come abuso edilizio, o non considerato rilevanti ai fini dell’agibilità.

Tolleranze esecutive o “di cantiere”

Si parla di tolleranze esecutive nel caso di piccole irregolarità geometriche e dimensionali, diversa posizione di impianti e opere interne, modifiche alle finiture degli edifici, eseguite negli anni passati durante i lavori per mettere in pratica i progetti autorizzati dai titoli abilitativi edilizi. La condizione per cui questi non risultano abusi edilizi è che non violano le disposizioni dell’articolo 9, comma 3, della legge regionale n. 15 del 2013, e non intaccano l’agibilità dell’immobile. Altri casi che possono essere considerati tolleranze esecutive sono:

• minore dimensionamento dell’edificio
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
• irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la diversa posizione delle aperture interne
• diversa esecuzione di opere che rientrano nella manutenzione ordinaria
• errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Tutte queste tolleranze vanno comunque dichiarate dal tecnico abilitato e rappresentate negli elaborati progettuali.

Tolleranze art.19 bis 2020

Ecco alcuni esempi di casi in cui in fase di verifica della conformità urbanistica e catastale si potrebbe pensare di applicare l’art. 19 bis anziché procedere con un nuovo preventivo per sanare l’abuso edilizio:

• difformità nelle dimensioni rientranti nel 2%
• diverso posizionamento delle porte interne su tramezzi non strutturali
• errori di rappresentazioni che possono essere dimostrati con documentazione – come foto -, ad esempio, una porta finestra indicata come finestra oppure, nel caso di un condominio, l’errata indicazione della posizione di una finestra che non in linea con quelle dei piani di sotto/sopra.

Si può pensare di applicare l’art. 19 bis anche nel caso in cui dopo l’ultimo titolo legittimo sia stata rilasciata l’agibilità a seguito di un sopralluogo dei tecnici comunali, come avveniva in passato.

Le tolleranze vanno dichiarate e rappresentate nella prima pratica edilizia depositata. Possono essere rappresentate nella pratica per fare i lavori oppure nella sanatoria delle difformità non rientranti nell’art.19 bis.

L’art. 19 bis secondo noi

La circolare non presenta esempi esaustivi . Ecco perché spesso il parere di due tecnici diversi su uno stesso caso di dubbio riguardo alla conformità dell’immobile e all’eventuale applicabilità dell’art. 19 bis possono essere molto diversi. Come abbiamo scritto spesso ogni verifica di conformità così come ogni immobile, infatti, è un caso a sé e va trattato come tale.

Un tecnico che non ha molta esperienza nella verifica di conformità potrebbe dire che la soluzione migliore è applicare quell’articolo perché appare anche come la più semplice e veloce. Un tecnico con più esperienza – magari uno che ha alle spalle più di 600 Relazioni Tecniche Integrate -, invece, proprio perché ha visto tanti casi diversi e si è già trovato a dover cercare soluzioni diverse guarda alla verifiche in un altro modo e probabilmente considera l’applicazione dell’articolo 19 bis come l’ultima strada percorribile. Anche perché preferisce non basare un evento importante come la compravendita – e i probabili lavori successivi – su un articolo che non dice chiaramente come agire.

Già, in passato, infatti, articoli nuovi avevano agito in maniera retroattiva portando a problemi con i casi che erano stati risolti proprio grazie a un articolo precedente.