FAQ Catasto - Domande Frequenti - CERTO edilizia energetica

FAQ – Catasto

Cosa si intende per CONFORMITÀ CATASTALE?  Quando va verificata?
Per conformità catastale si intende la coincidenza tra la documentazione depositata al catasto e la realtà: tradotto, per un immobile, significa coincidenza tra dimensioni e numero dei vani, numero e posizione delle aperture, altezze interne, destinazione d’uso.
In tutti i casi di compravendita è obbligatoria la conformità catastale, pena la nullità dell’atto. Pertanto in tutti i casi in cui la planimetria catastale non riproduca fedelmente la configurazione reale (attuale) dell’immobile il venditore dovrà richiedere una denuncia di variazione, allegando la planimetria aggiornata.
Questo obbligo è stato introdotto dal 1° Luglio 2010 (vedi anche Circolare n. 2/2010 dell’Agenzia del Territorio), e in particolare dalle modifiche apportate all’art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010 dalla legge di conversione n. 122 del 2010, che prevedono che in tutti gli atti immobiliari che riguardano compravendite e altri trasferimenti di diritti reali su fabbricati esistenti, siano verificate, pena la nullità dell’atto, le seguenti condizioni:

  1. Gli intestatari catastali devono coincidere con quelli risultanti dai registri immobiliari (coerenza soggettiva). Nel caso in cui il Notaio individui delle non conformità i soggetti interessati devono attivarsi prima della stipula per ristabilire l’allineamento attraverso una pratica di VOLTURA;
  2. Gli atti devono riportare l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, nonché la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto di dette unità immobiliari (coerenza “oggettiva”).

Quanto dura un sopralluogo preliminare a una pratica catastale? Che dati vengono rilevati?
Il sopralluogo, prima di fare una pratica catastale, serve per verificare lo stato di fatto e prendere tutte le misure e i riferimenti necessari per riprodurlo poi nella planimetria catastale aggiornata. Se il cliente è già in possesso di una planimetria aggiornata (in formato cartaceo o digitale), redatta ad esempio da un altro tecnico in occasione di una recente ristrutturazione dell’immobile, il sopralluogo può essere evitato o può essere molto rapido. Viceversa se la documentazione presente è molto vecchia, incompleta o non aggiornata il sopralluogo è l’occasione per misurare altezze, spessore dei muri, dimensione e posizione delle aperture ecc. In base alle dimensioni dell’immobile può durare da una mezzora ad alcune ore. Durante il sopralluogo vengono anche scattate alcune foto dell’immobili, utili come promemoria per la successiva redazione della pratica catastale.

Cos’è il DOCFA?
Il DOCFA è il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate per la compilazione dei documenti tecnici catastali. Attraverso questo applicativo il tecnico abilitato può presentare tutte le denunce di variazione dei fabbricati. L’acronimo DOCFA è l’abbreviazione di Documento Catasto Fabbricati; la prima versione del software risale al 1996, e da allora l’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate) ha fatto passi da gigante, creando una banca dati censuaria fabbricati informatizzata a oggi molto completa e attendibile.

Perché il proprietario deve prendere visione di una pratica catastale prima dell’invio all’Agenzia delle Entrate? Quanto tempo passa tra questa fase e la consegna della pratica definitiva?
Quando si compila una denuncia di variazione catastale è il Proprietario dell’immobile che, servendosi di un tecnico abilitato, dichiara le variazioni effettuate. L’iter per l’elaborazione e l’invio di queste pratiche prevede pertanto i seguenti passaggi:

  1. Il tecnico predispone la pratica in bozza e la invia al proprietario per presa visione;
  2. Il proprietario controlla la correttezza dei dati amministrativi, prende visione della nuova consistenza e della nuova rendita dell’immobile (dati che con la denuncia di variazione potrebbero variare) e restituisce la pratica firmata al tecnico;
  3. Il tecnico apporta le eventuali correzioni ed effettua l’invio della pratica, per via telematica, all’Agenzia delle Entrate;
  4. L’Agenzia delle Entrate accoglie o respinge la denuncia di variazione;
  5. Una volta accolta la denuncia il tecnico consegna la proprietario tutta la documentazione inviata, timbrata e firmata.

Come avviene l’invio di una pratica catastale all’Agenzia delle Entrate?
L’invio avviene per via telematica, accedendo a una sezione riservata ai tecnici abilitati all’interno del portale dell’Agenzia della Entrate. In questa sezione il tecnico carica la pratica precedentemente redatta con l’applicativo DOCFA, firmato digitalmente.

Cos’è una PLANIMETRIA CATASTALE?
È la rappresentazione grafica di un’unità immobiliare (appartamento, magazzino, garage, negozio, ecc.) e di eventuali pertinenze legate all’immobile (cantina, garage, terrazzo, ecc.).

Cos’è una VISURA CATASTALE?
È un documento che indica i dati catastali e fiscali di un’unità immobiliare intestata a una o più persone fisiche o giuridiche (società).

Cosa sono i DATI CATASTALI di un immobile?
Gli identificativi catastali, comunemente detti dati catastali di un immobile, sono tre numeri che permettono di identificare in maniera univoca un immobile:

  • foglio, una porzione del territorio comunale identificato da un numero;
  • mappe o particella, che all’interno di un foglio permette di individuare un determinato fabbricato identificato da un numero;
  • subalterno, che identifica in modo univoco una porzione di fabbricato (ad esempio un appartamento), che abbia le seguenti caratteristiche: appartenere allo stesso proprietario, avere la stessa destinazione d’uso e classe, generare un reddito proprio.

Come si recuperano i DATI CATASTALI di un immobile?
I dati catastali di un immobile sono riportati nelle visure catastali, nelle planimetrie catastali e in tutti gli atti di acquisto, locazione ecc. In particolare nel rogito vengono riportati nella sezione in cui si descrive l’immobile oggetto della compravendita.

Cosa s’intende per RENDITA CATASTALE?
Il valore della rendita catastale è la base imponibile per determinare il reddito di un immobile per l’imposizione diretta dell’imposta comunale della casa (IMU);  viene utilizzato anche per calcolare le imposte delle pratiche di successione, donazione e compravendita.
La rendita catastale viene calcolata moltiplicando la consistenza dell’unità immobiliare (il numero di vani per abitazioni e uffici, i mq di superficie per magazzini negozi e autorimesse) per la tariffa d’estimo relativa alla zona censuaria del comune dell’immobile in oggetto.

Come si CALCOLANO I VANI di un immobile riportati sulla visura?
Per gli immobili ricadenti nelle categorie del gruppo A (abitazioni e uffici) la consistenza si esprime in vani. Il calcolo dei vani dell’unità immobiliare, eseguito secondo le normative vigenti, si basa sui seguenti criteri:

  • Il soggiorno, le camere e la cucina vengono conteggiati 1 vano ciascuno;
  • Gli accessori diretti (bagni, corridoi, ingressi) sono conteggiati per 1/3 di vano;
  • Gli accessori indiretti (cantine e soffitte) vengono conteggiati per 1/4 di vano;
  • Il numero dei vani risultante viene arrotondato al mezzo vano;
  • E’ previsto lo scattare di un vano ogni 25 mq.

CERTO edilizia energetica Bologna

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