FAQ Edilizia - Domande Frequenti - CERTO edilizia energetica

FAQ – Edilizia e Ristrutturazioni

Cosa si intende per Pratica Edilizia e quali sono le pratiche edilizie più comuni.
Con il termine pratica edilizia si intende l’insieme delle procedure e dei documenti necessari per apportare delle variazioni ad un immobile.
Ogni variazione, dalle più semplici come lo spostamento di una porta o di un tramezzo fino agli interventi di ristrutturazione globale, va infatti comunicata all’amministrazione competente attraverso la modulistica e le modalità previste. L’assenza della pratica edilizia relativa a un intervento lo rende un abuso edilizio, sanzionabile e punibile a seconda dell’entità dell’abuso.
Le pratiche edilizie che ci vengono richieste più di frequente sono:

  • CILA: Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, per chi si appresta a fare piccoli lavori di ristrutturazione.
  • SCIA: pratica per chi si vuole fare lavori di ristrutturazione più complessi (che coinvolgono impianti, strutture, ecc…)
  • SANATORIA: per chi, ad esempio, in vista di un rogito deve sanare un abuso non dichiarato in precedenza.

E’ una pratica edilizia anche l’ACCESSO AGLI ATTI, ovvero la richiesta di accesso ai documenti depositati in Comune che riguardano l’immobile.
L’ultimo titolo depositato presso gli archivi comunali (ad esempio Permesso di Costruire, Condono, ecc.) costituisce lo stato legittimo di un immobile.
Un immobile risulta conforme quando lo stato di fatto, risultante dal rilievo sull’immobile, corrisponde con lo stato legittimo.

Cosa si intende per STATO DI FATTO di un immobile?
Lo stato di fatto di un immobile è come l’immobile si presenta al momento del sopralluogo: può coincidere con lo stato legittimo, oppure differire per piccoli o grandi modifiche apportate dal proprietario negli anni, non comunicate al Comune. Le differenze tra lo stato legittimo e lo stato di fatto sono a tutti gli affetti abusi edilizi da sanare.

Quanto dura un SOPRALLUOGO preliminare a una pratica edilizia o a un progetto di ristrutturazione? Che dati vengono rilevati?
Il sopralluogo, prima di iniziare una pratica edilizia o un progetto di ristrutturazione, serve per verificare lo stato di fatto e prendere tutte le misure e i riferimenti necessari.
La durata del sopralluogo dipende da tanti fattori:

  • il tipo di pratica o progetto che si dovrà fare
  • la planimetria di partenza: se il proprietario fornisce una planimetria aggiornata (in formato cartaceo o digitale) il sopralluogo può essere molto rapido
  • le dimensioni dell’immobile
  • l’articolazione dei volumi (presenza o meno di dislivelli, soppalchi, controsoffitti ecc…).

In generale, il sopralluogo serve per misurare altezze, spessore dei muri, dimensione e posizione delle aperture ecc…, e può durare da 30 minuti ad alcune ore.
Durante il sopralluogo vengono anche scattate alcune foto dell’immobile, utili come promemoria durante la fase di progettazione o di redazione delle pratiche edilizie.

Quali sono le TEMPISTICHE per portare a termine una pratica edilizia?
I tempi per portare a termine una pratica edilizia variano molto da pratica a pratica, sia perché può essere molto diverso il lavoro tecnico che la pratica richiede, sia perché il Comune ha tempistiche e procedure, stabilite dalle leggi. Per l’approvazione di una pratica possono volerci più mesi.
Prendiamo il caso di una CILA. Il tecnico, dopo aver compilato la pratica e redatto gli elaborati progettuali, invia o consegna la pratica al Comune che le assegna un numero di protocollo.
A 5 giorni dal protocollo è possibile iniziare i lavori di manutenzione ordinaria per cui è stata presentata la CILA, anche se il Comune ha a disposizione altri 30 giorni per un controllo, come previsto dalla L.R. 15/2013 aggiornata.

Per una pratica di accesso agli atti, invece, il Comune impiega circa 30 giorni lavorativi per mettere a disposizione del tecnico la documentazione richiesta.
L’accesso agli atti è la prima cosa da fare prima di iniziare una qualsiasi  pratica/progetto quindi i 30 giorni sono sempre da tenere in conto.
Le pratiche più “lunghe” sono quelle che prevedono un’autorizzazione paesaggistica: i tempi per l’approvazione possono essere anche di 120 giorni.

Come avviene la CONSEGNA DI UNA PRATICA EDILIZIA all’amministrazione competente?
La presentazione delle pratiche edilizie può avvenire con la consegna in formato cartaceo presso gli sportelli Comunali oppure, come avviene sempre più spesso, tramite l’invio telematico.
Quando il Comune riceve la pratica le assegna un numero di Protocollo Generale (P.G.).

Cosa si intende per NUMERO DI PROTOCOLLO (PG) di una pratica edilizia?
Il Protocollo Generale (PG) di una pratica edilizia è il numero che le viene assegnato dal Comune nel momento in cui la pratica viene presentata.
Il numero di protocollo attesta che la pratica è stata depositata presso gli archivi Comunali, e permette di ritrovare la pratica negli anni successivi per poterla consultare.

Quali sono nel dettaglio i SERVIZI DI PROGETTAZIONE che offrite?
I servizi legati alla progettazione e alle ristrutturazioni che mettiamo a disposizione sono molti e in continua evoluzione. I servizi più richiesti sono:

– Presentazione delle Pratiche Edilizie per l’avvio dell’intervento
– Predisposizione di un capitolato dettagliato delle opere da eseguire per consentire alle imprese di formulare i preventivi dei lavori
Assistenza al cliente nella scelta dell’impresa che eseguirà i lavori
Direzione dei lavori durante gli interventi (visite regolari in cantiere per controllare lo stato di avanzamento dei lavori e l’operato dell’impresa edile)
Sicurezza in fase di esecuzione dei lavori (obbligatoria se sullo stesso cantiere lavorano due o più imprese)
– Pratiche di fine lavori
– Presentazione delle eventuali variazioni al Catasto
– Pratiche per l’accesso alle detrazioni fiscali li per i lavori eseguiti (50%, 65% ecc…)
Progettazione per interventi di ristrutturazione di appartamenti esistenti (nuova distribuzione interna, aprire una porta o un varco tra due ambienti, creare un bagno in più, ecc.);
– Piccoli progetti strutturali, che riguardano cioè le strutture portanti degli immobili, inclusi gli aspetti sismici (aprire una porta su muro portante, creare scale interne per collegare appartamento a sottotetto, ecc.);

Cosa si intende per PROGETTAZIONE di un intervento di ristrutturazione?
Le figure coinvolte nella ristrutturazione di un immobile sono:

    1. Il committente, che in genere è il proprietario dell’immobile
    2. Il progettista abilitato e regolarmente iscritto all’Ordine (ingegnere/architetto/geometra)
    3. L’impresa o gli artigiani incaricati di eseguire fisicamente i lavori

A seconda della complessità dell’intervento, e in base alle esigenze del committente, il ruolo del progettista può variare molto.
Nel caso di  piccoli interventi come la ristrutturazione di un bagno il progettista può affiancare il committente nella progettazione, aiutarlo nella scelta di materiali e componenti, e seguire l’iter burocratico per far sì che quell’intervento venga eseguito correttamente e comunicato a Comune e Catasto.
In casi più complessi come la ristrutturazione di un intero appartamento la parte di progettazione vera e propria diventa predominante.
Il progettista propone al committente varie soluzioni distributive, individua le soluzioni tecniche per adattare involucro e impianti al nuovo progetto, affianca il committente nella scelta di componenti e finiture, progetta l’illuminazione e la parte elettrica, affianca il committente nella scelta di colori, materiali, arredi e componenti d’arredo.

Cos’è un CAPITOLATO delle lavorazioni? A cosa serve?
Il capitolato è un elenco delle lavorazioni da eseguire in fase di nuova costruzione o di ristrutturazione. Oltre all’elenco contiene anche una breve descrizione delle lavorazioni.
In alcuni casi può anche contenere il dettaglio dei materiali e i nomi commerciali dei prodotti che verranno impiegati.
Si parla di computo metrico estimativo quando nell’elenco sono presenti anche le misure e i costi dei materiali.
Il capitolato e il computo sono molto utili :

  • In fase di avvio dei lavori di ristrutturazione, perché possono essere consegnati a varie imprese edili che sulla base del computo possono redigere un preventivo dettagliato. Il fatto che i preventivi siano basati sullo stesso computo li rendono molto facilmente confrontabili voce per voce, e aiutano quindi molto il proprietario nella scelta dell’impresa.
  • In fase di rendicontazione alla fine dei lavori, per riassumere tutte le lavorazioni effettivamente svolte e quantificare quindi il saldo finale.

A cosa serve il progettista nella FASE DI CANTIERE? Non basta avere un’impresa che porta avanti i lavori?
Il ruolo del progettista in fase di cantiere (il nome tecnico sarebbe Direttore dei Lavori) è fondamentale per la buona riuscita degli stessi. Sebbene per (pochi) piccoli lavori tale figura non sia obbligatoria per legge, è sempre consigliabile prevederlo: il suo ruolo infatti è quello di coordinare e controllare l’operato dell’impresa di costruzione, come intermediario tra impresa e committente.
Senza tale figura può capitare che l’impresa operi con modalità e, soprattutto, tempistiche, diverse da quelle concordate con il committente all’avvio dei lavori, e di norma il committente, che non è un tecnico, si accorge di questi scostamenti o dei ritardi solo alla fine dei lavori, quando il danno/il disagio sono ormai irrecuperabili.


CERTO edilizia energetica Bologna

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