FAQ Edilizia - Domande Frequenti - CERTO edilizia energetica

FAQ – Edilizia e Ristrutturazioni

Cosa si intende per PRATICHE EDILIZIE?  Quali sono le pratiche edilizie più comuni?
Con il termine pratiche edilizie si intende l’insieme delle procedure e dei documenti necessari per apportare delle variazioni ad un immobile. Ogni variazione, dalle più semplici come lo spostamento di una porta o di un tramezzo fino agli interventi di ristrutturazione globale, va infatti comunicata all’amministrazione competente attraverso la modulistica e le modalità previste. L’assenza della pratica edilizia relativa a un intervento lo rende un abuso edilizio, sanzionabile e punibile a seconda dell’entità dell’abuso.
Le pratiche edilizie che ci vengono richieste più di frequente sono:

  • CIL: Comunicazione di Inizio Lavori, per chi si appresta a fare piccoli lavori di ristrutturazione.
  • SCIA: pratica per chi si appresta a fare lavori di ristrutturazione più complessi (che coinvolgano impianti, strutture, ecc.)
  • SANATORIA: per chi (in vista di un rogito, ad esempio) deve sanare una situazione pregressa di abuso mai dichiarato, di varie entità.

E’ una pratica edilizia anche l’ACCESSO AGLI ATTI, ossia la richiesta di accesso alla documentazione relativa a un immobile depositata presso gli archivi comunali per verificare che lo stato di fatto dell’immobile coincida con quello legittimo (per controllare cioè che non ci siano abusi da sanare).

Cosa si intende per STATO LEGITTIMO di un immobile?
Lo stato legittimo di un immobile è quello che risulta dagli atti depositati al comune, e si riferisce all’ultimo titolo depositato presso gli archivi comunali (ad esempio Permesso di Costruire, Condono, ecc.).

Cosa si intende per STATO DI FATTO di un immobile?
Lo stato di fatto di un immobile è come l’immobile si presenta al momento del sopralluogo: può coincidere con lo stato legittimo oppure differire per piccoli o grandi modifiche, apportate dal proprietario negli anni ma magari mai comunicate al Comune. Le differenze tra lo stato legittimo e lo stato di fatto, se non sanati, sono a tutti gli affetti abusi edilizi.

Quanto dura un SOPRALLUOGO preliminare a una pratica edilizia o a un progetto di ristrutturazione? Che dati vengono rilevati?
Il sopralluogo, prima di iniziare una pratica edilizia o un progetto di ristrutturazione, serve per verificare lo stato di fatto e prendere tutte le misure e i riferimenti necessari per procedere poi con il lavoro. La durata del sopralluogo dipende da tanti fattori:

  • il tipo di pratica o di progetto che si dovrà fare;
  • la planimetria di partenza: se il proprietario ci fornisce una planimetria aggiornata (in formato cartaceo o digitale), redatta ad esempio da lui o da un altro tecnico, il sopralluogo può essere molto rapido;
  • le dimensioni dell’immobile;
  • l’articolazione dei volumi (presenza o meno di dislivelli, soppalchi, controsoffitti ecc.).

In generale il sopralluogo serve per misurare altezze, spessore dei muri, dimensione e posizione delle aperture ecc., e mediamente può durare da 30 minuti ad alcune ore. Durante il sopralluogo vengono anche scattate alcune foto dell’immobile, utili come promemoria durante la fase di progettazione o di redazione delle pratiche edilizie.

Quali sono le TEMPISTICHE per portare a termine una pratica edilizia?
I tempi per portare a termine una pratica edilizia variano molto da pratica a pratica, sia perché può essere molto diverso il lavoro tecnico che la pratica richiede, sia perché il Comune ha tempistiche prestabilite per certi iter burocratici che possono “tener ferma” la pratica anche alcuni mesi prima della sua approvazione.
Facciamo alcuni esempi: una CIL o la SCIA, una volta che il tecnico ha terminato la compilazione della pratica e la redazione degli elaborati progettuali, vengono approvate in tempo reale (salvo controlli e integrazioni successive che il Comune si riserva di effettuare), e sono quindi operative dal momento della protocollazione. Per una pratica di accesso agli atti, invece, il Comune si tiene un tempo di 30 giorni per mettere a disposizione del tecnico la documentazione richiesta; poiché spesso l’accesso agli atti è preliminare ad ogni pratica/progetto, questi 30 giorni vanno messi in conto in quasi tutti i casi.
Le pratiche più “lunghe” sono quelle che prevedono un’autorizzazione paesaggistica: essendo coinvolti più enti (Comune, Soprintendenza) i tempi per l’approvazione possono arrivare anche a 120 giorni o più.

Come avviene la CONSEGNA DI UNA PRATICA EDILIZIA all’amministrazione competente?
La presentazione, o consegna, delle pratiche edilizie può avvenire consegnando la documentazione in formato cartaceo presso gli sportelli comunali oppure, sempre più spesso, tramite l’invio telematico della documentazione in formato digitale. Alla presentazione della pratica questa viene protocollata dall’amministrazione competente, ovvero le viene assegnato un numero di Protocollo generale (PG), che attesta l’avvenuta consegna della pratica e che la identifica in maniera univoca.

Cosa si intende per NUMERO DI PROTOCOLLO (PG) di una pratica edilizia?
Il numero di Protocollo Generale (PG) di una pratica edilizia è quello che le viene assegnato dal Comune nel momento in cui la pratica viene presentata: il numero di protocollo attesta che la pratica è stata effettivamente depositata presso gli archivi comunali, ed è quello attraverso il quale la pratica e tutta la relativa  documentazione può essere recuperata negli anni a venire per la consultazione o per risalire allo stato legittimo dell’immobile.

Quali sono nel dettaglio i SERVIZI DI PROGETTAZIONE che offrite?
I servizi legati alla progettazione e alle ristrutturazioni che mettiamo a disposizione sono molti e in continua evoluzione; quelli che ci vengono richiesti più di frequente sono:
Progettazione per interventi di ristrutturazione di appartamenti esistenti (nuova distribuzione interna, aprire una porta o un varco tra due ambienti, creare un bagno in più, ecc.);
– Piccoli progetti strutturali, che riguardano cioè le strutture portanti degli immobili, inclusi gli aspetti sismici (aprire una porta su muro portante, creare scale interne per collegare appartamento a sottotetto, ecc.);
Progetto degli arredi attraverso render grafici per tra confrontare varie soluzioni/vari budget;
– Presentazione delle PRATICHE EDILIZIE per l’avvio dell’intervento;
– Predisposizione di un capitolato dettagliato delle opere da eseguire, necessario per consentire alle imprese di formulare preventivi dell’intero importo dei lavori;
Assistenza al cliente nell’individuazione dell’impresa esecutrice dei lavori;
Direzione dei lavori durante gli interventi (visite regolari in cantiere per controllare lo stato di avanzamento dei lavori e l’operato dell’impresa edile che fa la ristrutturazione);
Sicurezza in fase di esecuzione dei lavori (obbligatoria se sullo stesso cantiere lavorano due o più imprese);
– Pratiche di fine lavori;
– Presentazione delle eventuali variazioni al CATASTO;
– Pratiche per l’accesso agli sgravi fiscali li per i lavori eseguiti (50%, 65% ecc…).

Cosa si intende per PROGETTAZIONE di un intervento di ristrutturazione?
Quando ci si appresta a ristrutturare un edificio esistente le figure coinvolte generalmente sono:

    1. Il committente, che in genere è il proprietario dell’immobile;
    2. Il progettista (ingegnere, architetto, geometra);
    3. L’impresa o gli artigiani incaricati di eseguire fisicamente i lavori.

A seconda della complessità dell’intervento, e in base alle esigenze del committente, il ruolo del progettista può variare molto: per piccoli interventi (ad esempio rifare un bagno), può affiancare il committente nella progettazione e aiutarlo nella scelta di materiali e componenti, e seguire l’iter burocratico per far sì che quell’intervento non sia un abuso edilizio ma venga correttamente comunicato a Comune e Catasto.
Il casi più complessi (ristrutturazione di un intero appartamento) la parte di progettazione vera e propria diventa predominante: propone al committente varie soluzioni distributive, individua le soluzioni tecniche per adattare involucro e impianti al nuovo progetto, affianca il committente nella scelta di componenti e finiture, progetta l’illuminazione e la parte elettrica, affianca il committente nella scelta di colori, materiali, arredi e componenti d’arredo.

Cos’è un CAPITOLATO delle lavorazioni? A cosa serve?
Il capitolato è un elenco delle lavorazioni da eseguirsi in fase di nuova costruzione o di ristrutturazione, più o meno dettagliato. Oltre all’elenco delle lavorazioni contiene infatti una breve descrizione delle stesse, che può spingersi fino a dettagliare i materiali e i nomi commerciali dei prodotti che verranno impiegati oppure restare più sul generico.
Quando questo elenco comprende anche le misure e i costi dei materiali il nome corretto di questo documento è computo metrico estimativo. Capitolati e computi sono molto utili in due momenti:

  • In fase di avvio dei lavori di ristrutturazione, perché possono essere consegnati a varie imprese edili che sulla base del computo possono redigere un preventivo dettagliato. Il fatto che i preventivi siano basati sullo stesso computo li rendono molto facilmente confrontabili voce per voce, e aiutano quindi molto il proprietario nella scelta dell’impresa.
  • In fase di rendicontazione alla fine dei lavori, per riassumere tutte le lavorazioni effettivamente svolte e quantificare quindi il saldo finale.

A cosa serve il progettista nella FASE DI CANTIERE? Non basta avere un’impresa che porta avanti i lavori?
Il ruolo del progettista in fase di cantiere (il nome tecnico sarebbe Direttore dei Lavori) è fondamentale per la buona riuscita degli stessi. Sebbene per (pochi) piccoli lavori tale figura non sia obbligatoria per legge, è sempre consigliabile prevederlo: il suo ruolo infatti è quello di coordinare e controllare l’operato dell’impresa di costruzione, come intermediario tra impresa e committente.
Senza tale figura può capitare che l’impresa operi con modalità e, soprattutto, tempistiche, diverse da quelle concordate con il committente all’avvio dei lavori, e di norma il committente, che non è un tecnico, si accorge di questi scostamenti o dei ritardi solo alla fine dei lavori, quando il danno/il disagio sono ormai irrecuperabili.


CERTO edilizia energetica Bologna

CERTO edilizia energetica fa parte di Gruppo EDEN

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