Tolleranze e art. 19 bis nelle sanatorie di Bologna - CERTO edilizia energetica

Tolleranze e art. 19 bis nelle sanatorie di Bologna

Tolleranze e art. 19 bis nelle sanatorie di Bologna

interno-casa-cuscini

Con la modifica alla L.R. 23/2004 fatta prima nel 2009 poi nel 2017 con la L.R. 12/2017 l’art. 19 bis che riguarda le tolleranze costruttive, nello specifico “l’ ammissibilità della tolleranza rispetto alle difformità costruttive che comportano violazione di misure minime stabilite da norme statali e specificamente il D.I. n. 1444 del 1968 in tema di distanze e il DM 5 luglio 1975 relativo
all’altezza e ai requisiti igienico sanitari dei locali abitativi.”

Nonostante la legge e l’articolo esistano da moltissimi anni si è parlato tanto dell’articolo solo negli ultimi anni per via delle modifiche introdotte nel 2017 e per l’introduzione e diffusione – a partire dal 2018 – della dichiarazione di conformità, ovvero della cosiddetta Relazione Tecnica Integrata, il documento che attesta la conformità urbanistica e catastale di un immobile per la compravendita e non solo.

Come ti abbiamo raccontato in altri articoli, durante la verifica di conformità, nel 70% dei casi – a Bologna e provincia – abbiamo trovato degli abusi edilizi, o difformità gravi, che andavano sanate.

Ecco, è proprio nel momento della sanatoria edilizia che potresti sentire – forse ti è già capitato – tecnici di Studi privati o tecnici Comunali fare riferimento all’articolo 19 bis.

Ma perché si fa riferimento proprio a questo articolo? Perché se si riesce a dimostrare che le difformità trovate durante la verifica di conformità rientrano nel margine di errore, detto appunto tolleranza, e oggetto dell’articolo, allora si potrebbero evitare sanzioni e arrivare a un esito di conformità.

Tolleranze costruttive ed esecutive, o “di cantiere”

Prima di andare nel dettaglio dell’articolo e di vedere alcuni esempi pratici dell’applicazione di questo articolo 19 bis specifichiamo i vari tipi di tolleranze riconosciute in seguito alle modifiche fatte all’articolo: prima aggiunto da art. 59 L.R. 6 luglio 2009 n. 6, poi modificato comma 1 e aggiunti commi 1 bis, 1 ter e 1 quater da art. 37 L.R. 23 giugno 2017, n. 12, infine modificati commi 1 bis e 1 ter da art. 73 L.R. 21 dicembre 2017, n. 24.

Tolleranze costruttive

Sono dette tolleranze costruttive:

  • il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta ecc … delle unità immobiliari non è considerato abuso edilizio se ricade entro il limite del 2% degli standard previsti nel titolo abilitativo
  • le parziali difformità, realizzate nel passato durante i lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo, cui sia seguito, in seguito al sopralluogo o all’ispezione da parte di funzionari incaricati, il rilascio dell’agibilità
  • le parziali difformità rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato, che l’amministrazione comunale ha accertato e non contestato come abuso edilizio, o non considerato rilevanti ai fini dell’agibilità.

Tolleranze esecutive o “di cantiere”

Si parla di tolleranze esecutive nel caso di piccole irregolarità geometriche e dimensionali, diversa posizione di impianti e opere interne, modifiche alle finiture degli edifici, eseguite negli anni passati durante i lavori per mettere in pratica i progetti autorizzati dai titoli abilitativi edilizi. La condizione per cui questi non risultano abusi edilizi è che non violano le disposizioni dell’articolo 9, comma 3, della legge regionale n. 15 del 2013, e non intaccano l’agibilità dell’immobile. Altri casi che possono essere considerati tolleranze esecutive sono:

  • minore dimensionamento dell’edificio
  • mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
  • irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la diversa posizione delle aperture interne
  • diversa esecuzione di opere che rientrano nella manutenzione ordinaria
  • errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Tutte queste tolleranze vanno comunque dichiarate dal tecnico abilitato e rappresentate negli elaborati progettuali.

Tolleranze art.19 bis 2020

Ecco alcuni esempi di casi in cui in fase di verifica della conformità urbanistica e catastale si potrebbe pensare di applicare l’art. 19 bis anziché procedere con un nuovo preventivo per sanare l’abuso edilizio:

  • difformità nelle dimensioni rientranti nel 2%
  • diverso posizionamento delle porte interne su tramezzi non strutturali
  • errori di rappresentazioni che possono essere dimostrati con documentazione – come foto -, ad esempio, una porta finestra indicata come finestra oppure, nel caso di un condominio, l’errata indicazione della posizione di una finestra che non in linea con quelle dei piani di sotto/sopra.

Si può pensare di applicare l’art. 19 bis anche nel caso in cui dopo l’ultimo titolo legittimo sia stata rilasciata l’agibilità a seguito di un sopralluogo dei tecnici comunali, come avveniva in passato.

Le tolleranze vanno dichiarate e rappresentate nella prima pratica edilizia depositata. Possono essere rappresentate nella pratica per fare i lavori oppure nella sanatoria delle difformità non rientranti nell’art.19 bis.

L’art. 19 bis secondo noi

La circolare non presenta esempi esaustivi . Ecco perché spesso il parere di due tecnici diversi su uno stesso caso di dubbio riguardo alla conformità dell’immobile e all’eventuale applicabilità dell’art. 19 bis possono essere molto diversi. Come abbiamo scritto spesso ogni verifica di conformità così come ogni immobile, infatti, è un caso a sé e va trattato come tale.

Un tecnico che non ha molta esperienza nella verifica di conformità potrebbe dire che la soluzione migliore è applicare quell’articolo perché appare anche come la più semplice e veloce. Un tecnico con più esperienza – magari uno che ha alle spalle più di 600 Relazioni Tecniche Integrate -, invece, proprio perché ha visto tanti casi diversi e si è già trovato a dover cercare soluzioni diverse guarda alla verifiche in un altro modo e probabilmente considera l’applicazione dell’articolo 19 bis come l’ultima strada percorribile. Anche perché preferisce non basare un evento importante come la compravendita – e i probabili lavori successivi – su un articolo che non dice chiaramente come agire.

Già, in passato, infatti, articoli nuovi avevano agito in maniera retroattiva portando a problemi con i casi che erano stati risolti proprio grazie a un articolo precedente.

Speriamo di averti chiarito le idee riguardo all’art. 19 bis. Se ti servisse un tecnico che ti affianchi nella verifica di conformità della tua casa contattaci.
Se vuoi rimanere aggiornato su ciò che può aiutarti nella vendita e nella ristrutturazione della tua casa iscriviti alla newsletter.

 

* Campi obbligatori

Consenso per il trattamento dei dati personali ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679 (“GDPR”)
(Privacy):

CERTO edilizia energetica
CERTO edilizia energetica
CERTO edilizia energetica è la divisione di Gruppo EDEN dedicata ai servizi rivolti ai privati, dalla certificazione energetica alle pratiche edilizie e catastali.

Comments are closed.

Cambi casa? Scarica le domande da fare alla prima visita.
Ci teniamo alla tua privacy.