Con la modifica alla L.R. 23/2004 fatta prima nel 2009 poi nel 2017 con la L.R. 12/2017 l’art. 19 bis che riguarda le tolleranze costruttive, nello specifico “l’ ammissibilità della tolleranza rispetto alle difformità costruttive che comportano violazione di misure minime stabilite da norme statali e specificamente il D.I. n. 1444 del 1968 in tema di distanze e il DM 5 luglio 1975 relativo
all’altezza e ai requisiti igienico sanitari dei locali abitativi.”
Nonostante la legge e l’articolo esistano da moltissimi anni si è parlato tanto dell’articolo solo negli ultimi anni per via delle modifiche introdotte nel 2017 e per l’introduzione e diffusione – a partire dal 2018 – della dichiarazione di conformità, ovvero della cosiddetta Relazione Tecnica Integrata, il documento che attesta la conformità urbanistica e catastale di un immobile per la compravendita e non solo.
Come ti abbiamo raccontato in altri articoli, durante la verifica di conformità, nel 70% dei casi – a Bologna e provincia – abbiamo trovato degli abusi edilizi, o difformità gravi, che andavano sanate.
Ecco, è proprio nel momento della sanatoria edilizia che potresti sentire – forse ti è già capitato – tecnici di Studi privati o tecnici Comunali fare riferimento all’articolo 19 bis.
Ma perché si fa riferimento proprio a questo articolo? Perché se si riesce a dimostrare che le difformità trovate durante la verifica di conformità rientrano nel margine di errore, detto appunto tolleranza, e oggetto dell’articolo, allora si potrebbero evitare sanzioni e arrivare a un esito di conformità.
Prima di andare nel dettaglio dell’articolo e di vedere alcuni esempi pratici dell’applicazione di questo articolo 19 bis specifichiamo i vari tipi di tolleranze riconosciute in seguito alle modifiche fatte all’articolo: prima aggiunto da art. 59 L.R. 6 luglio 2009 n. 6, poi modificato comma 1 e aggiunti commi 1 bis, 1 ter e 1 quater da art. 37 L.R. 23 giugno 2017, n. 12, infine modificati commi 1 bis e 1 ter da art. 73 L.R. 21 dicembre 2017, n. 24.
Sono dette tolleranze costruttive:
Si parla di tolleranze esecutive nel caso di piccole irregolarità geometriche e dimensionali, diversa posizione di impianti e opere interne, modifiche alle finiture degli edifici, eseguite negli anni passati durante i lavori per mettere in pratica i progetti autorizzati dai titoli abilitativi edilizi. La condizione per cui questi non risultano abusi edilizi è che non violano le disposizioni dell’articolo 9, comma 3, della legge regionale n. 15 del 2013, e non intaccano l’agibilità dell’immobile. Altri casi che possono essere considerati tolleranze esecutive sono:
Tutte queste tolleranze vanno comunque dichiarate dal tecnico abilitato e rappresentate negli elaborati progettuali.
Ecco alcuni esempi di casi in cui in fase di verifica della conformità urbanistica e catastale si potrebbe pensare di applicare l’art. 19 bis anziché procedere con un nuovo preventivo per sanare l’abuso edilizio:
Si può pensare di applicare l’art. 19 bis anche nel caso in cui dopo l’ultimo titolo legittimo sia stata rilasciata l’agibilità a seguito di un sopralluogo dei tecnici comunali, come avveniva in passato.
Le tolleranze vanno dichiarate e rappresentate nella prima pratica edilizia depositata. Possono essere rappresentate nella pratica per fare i lavori oppure nella sanatoria delle difformità non rientranti nell’art.19 bis.
La circolare non presenta esempi esaustivi . Ecco perché spesso il parere di due tecnici diversi su uno stesso caso di dubbio riguardo alla conformità dell’immobile e all’eventuale applicabilità dell’art. 19 bis possono essere molto diversi. Come abbiamo scritto spesso ogni verifica di conformità così come ogni immobile, infatti, è un caso a sé e va trattato come tale.
Un tecnico che non ha molta esperienza nella verifica di conformità potrebbe dire che la soluzione migliore è applicare quell’articolo perché appare anche come la più semplice e veloce. Un tecnico con più esperienza – magari uno che ha alle spalle più di 600 Relazioni Tecniche Integrate -, invece, proprio perché ha visto tanti casi diversi e si è già trovato a dover cercare soluzioni diverse guarda alla verifiche in un altro modo e probabilmente considera l’applicazione dell’articolo 19 bis come l’ultima strada percorribile. Anche perché preferisce non basare un evento importante come la compravendita – e i probabili lavori successivi – su un articolo che non dice chiaramente come agire.
Già, in passato, infatti, articoli nuovi avevano agito in maniera retroattiva portando a problemi con i casi che erano stati risolti proprio grazie a un articolo precedente.
Speriamo di averti chiarito le idee riguardo all’art. 19 bis. Se ti servisse un tecnico che ti affianchi nella verifica di conformità della tua casa contattaci.
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