Un anno di Relazioni Tecniche Integrate per la compravendita immobiliare

E’ trascorso quasi un anno, da quando, nel Luglio del 2017, è stato introdotto l’obbligo di produrre la Relazione Tecnica Integrata per poter concludere atti di compravendita a Bologna.

L’analisi dell’immobile, per chi decideva di compravendere un immobile, noi la facevamo già nel 2015 e le avevamo dato il nome di Check Up Immobiliare.
L’esperienza acquisita, nel verificare la conformità urbanistica e catastale degli immobili, ci ha permesso di avere un metodo già consolidato quando l’Ordine dei Notai ha reso obbligatoria la Relazione Tecnica Integrata.

E così, in meno di anno, abbiamo dall’obbligo abbiamo già redatto oltre 200 Relazioni Tecniche Integrate.
Da queste abbiamo estratto un campione di 100 casi redatti per immobili a Bologna e provincia.

Partendo da quei casi ti raccontiamo com’è la situazione degli immobili da compravendere a Bologna e quali sono le fasi della Relazione Tecnica Integrata a cui prestare più attenzione.

Nell’80% dei casi l’immobile di cui ci è stato chiesto di verificare la conformità urbanistica e catastale era situato proprio a Bologna città, nel restante 20% si è trattato di immobili della provincia.

Senza Relazione Tecnica Integrata non vendi neanche il garage

Ben il 90% degli immobili che abbiamo analizzato era a destinazione residenziale ma ci sono capitati casi in cui abbiamo verificato la conformità di garage, capannoni e uffici. Il nuovo obbligo, infatti, è valido non solo per gli immobili ad uso “abitativo” ma anche per qualsiasi altro tipo di immobile che tu voglia vendere.

E non è solo l’obbligo a restare invariato ma anche le tempistiche. L’80% del tempo necessario per elaborare una Relazione Tecnica Integrata è quello dovuto all’attesa della documentazione del Comune.

In generale, potrebbe essere vero che per una garage ci sia meno documentazione rispetto a quella che può esserci per un’abitazione purtroppo, però, almeno per ora, i tempi di attesa per la documentazione sono gli stessi.
Il Comune ha, infatti, iniziato una grande opera di digitalizzazione di tutto il materiale conservato nei suoi archivi che dovrebbe terminare l’estate prossima e che porterà ad avere tempi molto d’attesa molto più brevi.

Non (sempre) basta avere la dichiarazione di conformità

Dei 100 casi analizzati solo il 40% ha scelto di richiedere la redazione della Relazione Tecnica Integrata. Il 60%, infatti, non avendo ancora un APE, Attestato di Prestazione Energetica, ha approfittato del prezzo vantaggioso del pacchetto APE + Relazione Tecnica Integrata e ha risparmiato oltre 100 euro. Possono sempre far comodo, no?

L’obbligo di avere l’APE, infatti, è in vigore già da molti anni, sia per poter affittare un immobile sia per poterlo vendere.
E come ti abbiamo raccontato in un altro articolo, a seconda degli interventi che fai, potresti dover aggiornare l’APE. Dai un’occhiata a quanto costa aggiornare l’APE.

Rimanendo in tema compravendita, la metà di coloro che ci hanno contattato per verificare la conformità del loro immobile aveva già un’acquirente,
o addirittura aveva già fatto il cosiddetto compromesso o preliminare di compravendita.

E questo potrebbe sembrare un vantaggio perché, in teoria, ti permetterebbe di vendere in breve tempo. Considera, però, che i tempi del Comune, che prima erano di 30 giorni lavorativi, ora, invece, sono di oltre 60 giorni (da comunicazione sul portale DRU di Bologna).

E il Comune non fa particolari eccezioni. Dunque se trovi l’acquirente prima di fissare il compromesso corri a cercare un buon tecnico. Altrimenti rischi di dover spostare il rogito già fissato e anche di dover pagare delle somme di denaro che non avevi previsto.

Gli immobili di Bologna sono conformi?

Ma eccoci al momento più interessante della nostra analisi, la risposta alla domanda:
“in quanti casi ci siamo trovati a dire che l’immobile era conforme dal punto di vista urbanistico e catastale e in quanti altri, invece, abbiamo dovuto spiegare le difformità che abbiamo riscontrato?”.

E’ una domanda importantissima. Sappi che solo il 30% degli immobili è risultato conforme, il restante 70% presentava varie non conformità, o difformità.

Ovviamente se il tuo immobile è conforme noi ci mettiamo la firma e tu vai subito a rogito.
Se, invece, ci sono problemi con la

• documentazione Comunale, ovvero difformità solo al Comune
• documentazione Catastale, ovvero difformità solo al Catasto
• documentazione sia Comunale sia Catastale, ovvero difformità sia al Catasto sia al Comune

prima di redigere la Relazione Tecnica Integrata dovremo sanare tutte le difformità e portare il tuo immobile a essere del tutto conforme.

E se, come accade nel 70% dei casi, il tuo immobile non fosse conforme?

Capita che quando comunichiamo a qualcuno che ci sono delle difformità si vada nel panico.
Ma ti assicuro che non c’è motivo per agitarsi, perché nel 99% dei casi una soluzione si trova.
Quello che cambia sono le tempistiche della pratica da presentare (SCIA, SCCEA…) e gli zeri dell’eventuale sanzione che dovrai pagare.

Nel 70% dei casi, ovvero nei casi di immobili non conformi, abbiamo invitato i nostri clienti a venirci a trovare per parlarne insieme. Abbiamo spiegato le difformità ma anche le soluzioni per sanarle definendo le eventuali cifre da pagare nel preventivo. Il 90% ha deciso di sanare le difformità.

Gli altri, non avendo ancora un acquirente, hanno deciso di non sanare subito le difformità. Inutile dirti che, può capitare che, quando poi trovi l’acquirente lui potrebbe non essere disposto ad aspettare il tempo necessario per fare la pratica che serve a sanare le difformità.

Siamo giunti alla fine della nostra analisi.
Come hai potuto vedere in 70 casi su 100 purtroppo l’immobile non era conforme ed è stato necessario fare una pratica per poter sanare le difformità e andare a rogito.

Rivediamo insieme i consigli per te che decidi di iniziare una compravendita:

• la Relazione Tecnica Integrata è necessaria per la vendita di qualsiasi immobile, sia che si tratti di un’abitazione sia che si tratti di un garage
• tieni di conto della dilatazione dei tempi Comunali (servono oltre 60 giorni per avere la documentazione)
• considera che il tuo immobile potrebbe non essere conforme e che potrebbe servire del tempo in più per fare una pratica che sani le difformità (SCIA, SCCEA, CILA…)

Se avessi ancora dei dubbi contattaci, ne parleremo insieme e cercheremo di darti le risposte che cerchi.
Se, invece, sei già pronto per cominciare la compravendita e non vuoi perdere altro tempo hai due strade:

• andare nel nostro negozio online e comprare subito la tua Relazione Tecnica Integrata
• contattarci: ti faremo un preventivo gratuito e ti indicheremo le date per il sopralluogo nel tuo immobile.

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