In questo periodo abbiamo spesso parlato di compravendita. Oggi vogliamo approfondire la questione documento di agibilità.

Attorno al termine “agibilità” aleggia un grande alone: molti sanno quanto è importante ma solo pochi sanno perché.

Per evidenziare l’importanza di questo documento citiamo la sentenza n° 2294 del 30 gennaio 2017. In essa viene, infatti, chiarito che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’immobile il certificato di abitabilità. Senza tale documento l’immobile risulterà “non commerciabile”.

Ecco il nodo cruciale: se stai acquistando un immobile assicurati che il venditore ti consegni il certificato di agibilità.
Spesso si parla anche di agibilità: da quando è entrato in vigore il testo unico è la stessa cosa! A livello legislativo il termine usato è quello di “agibilità”.

Quando e come presentare la segnalazione certificata di agibilità

Ed è proprio nell’art. 24 del testo unico che viene stabilito che per gli edifici bisogna fare la segnalazione certificata che attesta l’agibilità la corrispondenza col progetto presentato.

La segnalazione va fatta nel caso di:

• nuove costruzioni
• ricostruzioni o sopraelevazioni
• interventi sugli edifici esistenti che influiscano sulle condizioni di sicurezza, igiene…

Tale segnalazione va presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia entro 15 giorni dalla fine dei lavori.
Può presentare la richiesta chi è titolare del permesso di costruire o chi ha presentato la richiesta per poter ottenere il permesso di iniziare i lavori.

Ora che sappiamo come dovrebbe funzionare vediamo cosa succede quando il meccanismo si inceppa e nascono i problemi.

Cosa succede se manca l’abitabilità

La sentenza di Cassazione che abbiamo citato prima stabilisce anche che la mancata consegna del certificato di abitabilità da parte del venditore non viene sanata , ovvero risolta, nel caso in cui al momento della stipula il venditore abbia presentato la domanda di condono.

La domanda di condono servirebbe a ottenere il certificato, di fatto, non rende meno grave la mancanza del documento. L’immobile, destinato ad abitazione, e venduto senza l’abitabilità risulta difettoso, diverso. Questo difetto fa si che l’acquirente abbia diritto a fare richiesta di:

• risoluzione del contratto
• risarcimento del danno
• eccezione di adempimento.

Dal momento in cui l’acquirente si accorge dell’evidenza del “danno” può appunto richiedere il risarcimento.

Qui ti abbiamo dato una piccola panoramica di cosa potrebbe succedere nel caso manchi l’abitabilità e si è in fase di compravendita.

Dunque se vuoi vendere un immobile hai l’obbligo di essere in possesso dell’agibilità ancor prima che venga stipulato il contratto e devi consegnare il documento all’acquirente.
Se invece vesti i panni di chi sta comprando hai dei diritti che puoi far valere se ti accorgi che manca il documento di abitabilità.

Il requisito fondamentale per la buona riuscita di una compravendita? Essere informati. Ognuna delle parti deve essere consapevole di quali sono i suoi diritti e doveri. Per il resto ci vuole sempre un po’ di buon senso.

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