Tre casi esempio di soppalco: in regola, sanabile, da demolire

Stai per iniziare dei lavori sopra o sotto il tuo soppalco o stai per vendere una casa con soppalco, a Bologna o provincia? Ti sei chiesto se il soppalco sia in regola? Se non l’hai ancora fatto e passi subito a fare i lavori o alla compravendita potresti dover fare ulteriori pratiche e andare incontro a contenziosi, prima o dopo il rogito.

Inauguriamo, oggi, una nuova rubrica per il blog dal titolo “Sanare un abuso edilizio”. In ogni articolo ti presenteremo un caso esempio di come risolvere uno specifico abuso edilizio.

Il Regolamento Edilizio di Bologna, infatti, prevede procedure molto rigide e sanzioni piuttosto pesanti nel caso in cui vengano scoperti degli abusi edilizi. In 99 casi su 100 chi ci contatta è sicuro di non avere abusi edilizi in casa ma in 70 casi su 100 – che abbiamo preso come campione su oltre 400 verifiche di conformità fatte a Bologna e provincia tra il 2015 e il 2018 – abbiamo trovato difformità catastali e comunali.

Ecco perché vogliamo raccontarti tre diversi casi esempio che riguardano il soppalco:

• Costruire o verificare un soppalco in regola: i requisiti
• Un caso esempio di soppalco abusivo, ma sanabile
• Un esempio in cui non è possibile sanare il soppalco

Un soppalco in regola a Bologna: tutti i requisiti

Quando si può dire che un soppalco, a Bologna, è in regola? Sono almeno quattro i requisiti che si devono rispettare nella costruzione di un soppalco o che bisogna verificare per capire se è in regola:

1. la superficie del soppalco non deve superare il 50% della superficie del locale su cui affaccia
2. nel caso di soppalco abitabile l’altezza minima deve essere di 2,20 metri se il soffitto è piano. Se il soffitto è inclinato bisogna controllare che l’altezza netta media sia superiore o uguale a 2,20 metri e che l’altezza minima sia superiore o uguale a 1,80 metri
3. se il soppalco non viene usato per attività principale e/o secondaria l’altezza può essere inferiore a 2,20 metri
4. il rapporto illumino-ventilante dell’ambiente deve essere rispettato dalla presenza del soppalco In realtà il Comune di Bologna stabilisce che: “il soppalco non interferisca con la parete finestrata o comunque non sia impostato sull’unica parete finestrata”.

Il primo requisito vale per tutti i soppalchi dell’Emilia Romagna, gli altri quattro per un soppalco in un’abitazione che si trova a Bologna.

Probabilmente ti stai chiedendo cosa succede se uno di questi requisiti non è rispettato, ovvero se il soppalco è abusivo. Vediamo insieme un caso esempio.

Un soppalco abusivo, ma sanabile: come fare

Prendiamo il caso di Giulia. Giulia vuole vendere il suo piccolo monolocale nel centro di Bologna, in cui anni fa era stato fatto costruire un soppalco. Il Notaio ha chiesto a Giulia di fargli avere la Relazione Tecnica Integrata, ovvero di far verificare a un tecnico che il suo monolocale è conforme dal punto di vista Catastale e Comunale.

Appena il nostro tecnico – assegnato a Giulia – fa il sopralluogo e si accorge del soppalco inizia a prendere delle misure. Noi tecnici sappiamo che nel 90% dei casi se c’è un soppalco probabilmente sarà abusivo. E, in effetti, al ritorno in ufficio, dal confronto dello stato di fatto del soppalco con i requisiti necessari perché sia in regola, il nostro tecnico scopre che il soppalco è abusivo.

Per fortuna, però, si tratta di uno di quegli abusi del tipo “grave ma non troppo” ed è possibile sanarlo. Il problema del soppalco? La sua superficie misura più del 50% della superficie della stanza su cui si affaccia.

Per sanare il soppalco abusivo bisognerà diminuire la sua superficie. Presentiamo a Giulia un preventivo dei costi per la pratica edilizia di sanatoria. A cui Giulia, poi, deve aggiungere anche la sanzione in denaro – che si aggira intorno ai 2.000 euro – e che deve versare al Comune.

Ovviamente oltre alla pratica e alla sanzione, bisognerà anche fare eseguire dei lavori per diminuire la superficie del soppalco in modo che rispetti il requisito previsto dalla normativa regionale.

Se provando a metterti nei panni di Giulia ti è venuto un gran mal di testa e tante preoccupazioni possiamo dirti che tutto sommato non si trattava di un grande problema.

Ci sono, infatti, casi in cui il soppalco non può essere sanato. Vediamo insieme perché il soppalco può non essere sanabile, come giungere alla conformità per poter vendere il tuo immobile in regola e non avere paura di essere coinvolto in contenziosi dopo il rogito.

Soppalco abusivo non sanabile: come giungere alla conformità

Mario ha una casa molto piccola – un caso abbastanza frequente a Bologna – e per creare più spazio decide di fare un soppalco nella stanza più grande della casa: il soggiorno. Il tecnico, nel progetto, segue tutte i requisiti che un soppalco deve avere tranne uno.

Il soppalco misura meno del 50% della superficie del soggiorno, l’altezza sotto al soppalco – che ha il soffitto piano – è di 2,20 m. E fino a qui è tutto in regola. Ma il rapporto illumino-ventilante?

Il soggiorno dove Mario ha fatto costruire il soppalco è una stanza con un’unica finestra che è stata, in parte, coperta con la costruzione del soppalco: ecco che il rapporto illumino-ventilante non è più rispettato e, in un attimo, il soppalco è diventato abusivo.

Il rapporto illumino-ventilante riguarda la relazione tra la superficie delle finestre e quella del pavimento e, in sostanza, la quantità di luce e di aria che può circolare in una stanza in base a questo rapporto.

Il Regolamento del Comune di Bologna dice, infatti, che: “il soppalco non interferisca con la parete finestrata o comunque non sia impostato sull’unica parete finestrata”.

Cosa si fa in questo caso? Come si sana un soppalco abusivo che non rispetta il rapporto illumino-ventilante? Il mancato rispetto di quel requisito ha portato a una difformità molto grave.

Quando demolire il soppalco è l’unica soluzione

Quando c’è di mezzo una compravendita l’importante non è solo sanare e arrivare alla conformità, ma anche riuscire a farlo in tempo per il rogito. Se il rogito è già stato fissato, oltre alla sanzione è possibile che bisognerà pagare anche delle penali per i giorni di ritardo.

Quando Mario, a rogito già fissato, scopre che il soppalco non può essere sanato l’unica scelta che gli resta è demolire il soppalco. E l’unica soluzione che permette di raggiungere la conformità e fa desistere l’acquirente dal ripensarci o dal chiedere di abbassare il prezzo è demolire il soppalco.

Demolire costa e modifica l’aspetto della casa che non è più come l’acquirente l’aveva vista. Questo potrebbe creare molti problemi. Ecco perché, in caso di compravendita, consigliamo sempre di fare la Relazione Tecnica Integrata prima di fissare il rogito in modo da evitare problemi prima e dopo il rogito.

Verifichiamo il tuo soppalco

Mario e Giulia sono due nomi di fantasia che abbiamo usato per rassicurarti su come affrontiamo i diversi casi di soppalco abusivo e farti capire che una soluzione per arrivare alla conformità la troviamo sempre.

A volte è una soluzione che mette d’accordo tutti, altre volte bisogna applicare soluzioni più drastiche, ma ti aiutiamo sempre ad arrivare al rogito.