Problematiche legate alla corte esclusiva

Oggi ti parliamo delle problematiche che possono capitare quando si hanno delle  corti esterne!
Vivi in una villetta?
E magari anche hai una corte?
Scopri quali problematiche può comportare, a livello catastale, l’avere una corte.

Mettiamo il caso che tu decidi di vendere la tua villetta. Trovi l’acquirente e fissi il giorno in cui fare il rogito.

La prima parte del comma 1-bis dell’art. 29 della legge 52/1985 prevede che, a pena di nullità, l’inserimento nel documento negoziale anche della dichiarazione, resa dagli intestatori della conformità dei dati e delle planimetrie catastali dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili urbani oggetto dell’atto.

Inoltre, il notaio, al momento dell’incarico della stipula del contratto, riceve l’accesso alla planimetria.
Dunque fai attenzione! Se la tua corte è una corte esclusiva, però, non compare nella tua planimetria catastale, il tuo rogito verrà rinviato finché non presenterai la planimetria corretta.

Fig.1 -Planimetria senza corte

Ciò è dovuto a un cambiamento legislativo che ha reso obbligatorio la rappresentazione delle corti esclusive in planimetria. Infatti, non essendo la corte presente in planimetria, viene a crearsi una difformità a livello catastale.

“E’ certamente mezzo idoneo per la dichiarazione richiesta dalla legge, l’allegazione della planimetria all’atto, che costituisce, tra l’altro, il miglior modo per rendere chiaro all’acquirente ciò che sta comprando.”
Come puoi risolvere?
Facendo un un aggiornamento della planimetria catastale in cui viene rappresentata anche la corte.

Fig. 2- Planimetria con corte rappresentata

Dunque avevi già atteso molto tempo il giorno del rogito e per una piccola distrazione hai dovuto rimandarlo.
Cosa avresti potuto fare prima del rogito perché andasse tutto bene? La risposta è semplice: richiedere un check-up immobiliare.
Un tecnico si sarebbe occupato, al posto tuo, di controllare che la tua casa fosse conforme da tutti i punti di vista: catastale e comunale. E dopo avrebbe, se necessario, messo a posto le eventuali difformità o sanato gli abusi, se presenti.

Quando la corte esclusiva è BCNC

Prendiamo , ora, in considerazione un altro caso.
Possiedi una villetta con autorimessa .
Un giorno, decidi che vuoi una cucina più spaziosa e così crei un open space unendo la cucina e il soggiorno.

Dunque comunichi il cambiamento fatto all’Agenzia delle Entrate (ex Catasto)  presentando una comunicazione di variazione catastale al Catasto.

L’Agenzia delle Entrate, quando riceve la tua richiesta fa un controllo della documentazione .
Durante il controllo viene fuori  che  la tua corte è stata censita catastalmente come BCNC  ai soli due subalterni della stessa proprietà. Dove per BCNC si intende “Bene Comune Non Censibile”, ovvero una parte di fabbricato che non ha autonomia catastale.

Essendo un BCNC la corte non genera reddito e  non necessita di pagamento di tributi, ma deve essere, per legge, accorpata , a livello catastale, all’unità abitativa. Infatti, in base a quanto stabilito dalla Circolare n.9/2001 i B.C.N.C. e i B.C.C. devono essere descritti nell’elenco subalterni, indicando chiaramente la loro destinazione e a quali u.i. sono in comune.

Quindi, catastalmente, la casa prenderà la nuova dicitura di “abitazione con corte esclusiva”.