È arrivato il momento di fare due conti per capire quanti soldi devi avere per poter comprare casa. Ripercorriamo alcune delle fasi tipiche della compravendita e cerchiamo di capire quali sono i costi di cui devi tenere conto prima di firmare il compromesso o preliminare di vendita.

I costi legati al notaio

La proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto è il primo momento in cui ti trovi a dover mettere mano al portafogli per cercare di diventare il proprietario della casa che vorresti comprare.
Con la proposta d’acquisto metti per iscritto il tuo desiderio di acquistare proprio quella casa e anche l’impegno economico che sei disponibile a mettere, ovvero quanto sei disposto a spendere.

Spesso, per rafforzare la proposta viene consigliato di consegnare anche un assegno che verrà tenuto dall’agenzia immobiliare fino a quando il venditore non deciderà se accettare la proposta.
Non c’è un importo fissato per l’assegno. Solitamente si aggiunge una cifra simbolica per confermare l’impegno.

Se il venditore accettasse la tua proposta potresti decidere di tutelarti chiedendo a un notaio di redigere il compromesso, ovvero il preliminare di vendita. Il compromesso, infatti, a differenza della proposta d’acquisto è un impegno scritto che dovete mantenere entrambi ed è il documento in cui si stabilisce anche la data del rogito e le eventuali clausole.

Il preliminare di vendita

È il notaio che si occupa della registrazione del preliminare.
I costi che devi pagare per la registrazione cambiano a seconda del tipo di preliminare che hai scelto.
Nel caso in cui è previsto che tu dia una caparra, l’imposta di registro è pari allo 0,5% del costo dell’immobile. Se, invece, è stato previsto un acconto l’imposta che devi pagare è pari al 3% del costo dell’immobile.

Oltre all’imposta di registro devi considerare di mettere una marca da bollo da 16 euro ogni 4 pagine o ogni 100 righe.

L’atto di compravendita

Nella data fissata per il rogito il notaio redige l’atto di compravendita che ufficializza il passaggio di proprietà e ti fa diventare il nuovo proprietario. Per la registrazione di questo documento dovrai pagare:

• compenso del notaio
• varie imposte per la registrazione

Il compenso del notaio può avere costi molto diversi a seconda di: dimensioni dell’immobile, valore commerciale e città in cui si trova. Solitamente si parte da un minimo di 1000/1500 euro.

Il costo delle imposte cambia in base al fatto che si tratti o meno della tua prima casa.

Se sei un privato e non hai diritto alle agevolazioni:

• imposta di registro: 9% 
• imposta catastale: 50 euro;
• imposta ipotecaria: 50 euro;
• IVA: variabile dal 9% al 22% 

Se sei un privato e hai diritto alle agevolazioni:

• imposta di registro: 2%
• imposta catastale: 50 euro;
• imposta ipotecaria: 50 euro;
• IVA: 4% del prezzo totale dell’immobile

Altre spese che potresti dover considerare: l’imposta di Bollo forfettaria, visure ipotecarie e catastali e, se necessarie, camerali, diritti per la trascrizione ipotecaria solo per gli atti soggetti ad IVA, tassa per l’archivio notarile.

L’applicazione del metodo “prezzo-valore”

Anche quando non hai agevolazioni l’imposta di registro si abbassa grazie al metodo “prezzo-valore” introdotto dalla legge 266 del 2005.
Con questa legge l’imposta si applica al valore catastale dell’immobile, anziché al prezzo e l’imposta scende dal 9% al 5%.

Nella pratica se l’immobile costa 200.000 euro e la rendita è di 1.000 allora si moltiplica 1.000 per 5% e per il coefficiente 120.
L’imposta è, quindi, di 126.000 euro e il 9% da pagare è 11.340 che è molto meno del 9% di 18.000 euro.

Il costo dell’agenzia immobiliare

A queste spese devi, poi, aggiungere anche l’eventuale percentuale per l’agenzia immobiliare che può variare molto da agenzia ad agenzia. Così come avevamo già detto per il notaio ti consigliamo di fare più preventivi.

Le spese per aprire il mutuo

Se, come molti, anche tu decidessi di pagare una parte della somma necessaria per acquistare l’immobile con un mutuo tieni presente che prima di iniziare a pagare le rate dovrai pagare le spese necessarie per aprirlo:

• apertura dell’istruttoria
• perizia sull’immobile: un perito fa un sopralluogo sull’immobile per verificare che è stato costruito nel rispetto delle leggi e che non ci sono abusi edilizi. Poi redige la perizia, ovvero una relazione in cui spiega qual è secondo lui il valore commerciale dell’immobile
• contratto di mutuo, redatto dal notaio

Durante la cosiddetta fase di istruttoria del finanziamento vengono analizzati:

• tu e la tua capacità di reddito sia attraverso le informazioni della tua banca sia attraverso quelle fornite dai Centri dei Rischi che hanno un sistema informativo che tiene traccia degli indebitamenti verso banche o istituti di credito
• le garanzie che hai fornito per il mutuo, la perizia di stima dell’immobile redatta dal perito della banca, il preliminare redatto dal notaio, la visura e la planimetria catastale, l’eventuale atto di provenienza dell’immobile.

Il nostro consiglio è di cominciare da subito a informarti riguardo al mutuo, anche prima che la tua proposta d’acquisto venga accettata così saprai da subito quanti soldi hai a disposizione e ti porterai avanti sui mesi necessari alla banca per fare le verifiche ed erogare il mutuo.

Altre spese

Altre spese che devi già mettere in conto quando acquisti una nuova casa:

• l’IMU
• la TARI, ovvero la tassa per i rifiuti

Di cosa parleremo nei prossimi articoli? Di agevolazioni per ristrutturare la tua casa e dei vincoli di cui tenere conto.
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