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Problematiche condominiali: come risolverle

Problematiche condominiali: come risolverle

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6 casi in cui conviene fare un Check Up Immobiliare

Quando si è proprietari di un immobile che si vuole affittare o vendere ci sono molti aspetti da tenere in considerazione e molti documenti da preparare, per evitare intoppi o imprevisti dell’ultima ora.

In questo post ti parleremo delle problematiche più frequenti che possono emergere da un CheckUp Immobiliare, ed in particolare di quelle che non coinvolgono solo la singola unità immobiliare ma anche le parti comuni e il condominio.

Il Check Up Immobiliare è il servizio che abbiamo creato per semplificare questa fase di raccolta e controllo della documentazione relativa alla propria casa, in modo da consentirti  di mettere in vendita un immobile senza pensieri e senza il rischio di spiacevoli sorprese. (Per saperne di più visita la pagina apposita dedicata al servizio di Check Up Immobiliare.)

Una volta effettuato il Check Up Immobiliare, se è tutto in regola si può procedere spediti con la vendita o l’affitto, mentre se emerge qualche irregolarità o qualche abuso da sanare siamo noi ad indicarti la strada più breve, veloce ed economica per risolvere il problema e fare in modo che la sua casa arrivi davanti al notaio con tutte le carte in regola.

Ecco alcuni esempi di problematiche emerse da CheckUp immobiliari che coinvolgono anche il condominio.

1. Dichiarazione di conformità degli impianti assenti o incomplete

Tra le mancanze più comuni che riscontriamo durante i controlli alla documentazione degli immobili, una delle più frequenti è la mancanza delle dichiarazioni di conformità degli impianti.Le dichiarazioni di conformità che andiamo a cercare sono quelle degli impianti elettrici, idrotermosanitario, radiotv, trasporto e utilizzazione di gas, sia relative alle parti comuni che specifiche dell’unità immobiliare.
Dai nostri controlli può emergere che tali dichiarazioni non siano mai state prodotte o comunque mai depositate in Comune.

2. Problemi connessi alle cantine

Talvolta la documentazione depositata al comune e/o al catasto può contenere errori nell’attribuzione delle cantine all’unità immobiliare che possono riguardare:

  • una non corretta attribuzione: la cantina collegata all’appartamento rappresentata in catasto non è quella che il proprietario utilizza
  • una non corretta rappresentazione: un errore nelle dimensioni della cantina. L’ errore può essere nel disegno dei muri divisori tra una proprietà e l’altra o nella disposizione che può risultare molto diversa da quella della planimetria comunale.

Queste problematiche relative alle cantine possono sembrare banali, ma la loro soluzione può essere molto insidiosa. Quando vengono coinvolti più condòmini i disguidi o gli errori presenti nelle documentazioni depositati al comune sono generalmente risolti passando dall’amministratore di condominio, da assemblee condominiali ecc., con tempi decisamente lunghi.

3. Problemi relativi alle facciate esterne dell’edificio

I problemi relativi alla facciata dell’edificio nascono dal fatto che le aperture esterne, le verande e i balconi rappresentati nella documentazione comunale e/o catastale devono coincidere perfettamente con lo stato di fatto dell’immobile attuale. Può accadere, infatti, che nella realtà ci sia una finestra in più o in meno, una veranda chiusa abusivamente, una pensilina leggera montata e non dichiarata, un balcone più piccolo o più grande ecc.

Queste problematiche possono risultare complicate da risolvere, soprattutto se gli edifici rientrano in zone “tutelate” e per modificare l’aspetto esterno bisogna richiedere il l’autorizzazione paesaggistica, come ad esempio qui a Bologna in zona Colli. L’autorizzazione paesaggistica comporta un lavoro consistente da parte del tecnico incaricato, tempi lunghi e costi elevati.

Essa va essere richiesta non solo per fare opere ex novo nella facciata ma anche per regolarizzare o sanare opere fatte in passato e mai dichiarate.

4. Modifiche del Vano Scala

Dal Check-Up immobiliare può emergere che il vano scala condominiale dell’edificio ha una forma, una dimensione o qualche particolare diverso rispetto a quanto rappresentato nella documentazione comunale e/o catastale ufficiale depositata presso gli archivi: ad esempio pianerottolo più piccolo o più grande, rampe diverse, altezze diverse.
Se si modifica la forma, la dimensione o qualsiasi particolare del vano scala bisogna aggiornare la documentazione presentata in comune.

 5. Manca l’agibilità del fabbricato

Per essere in regola sia l’intero fabbricato che la singola unità immobiliare devono possedere il Certificato di Agibilità/Abitabilità. Un documento la cui presenza potrebbe sembrare ovvia e scontata, ma che non tutti i fabbricati  possiedono.
Questa problematica è abbastanza diffusa a Bologna, soprattutto negli immobili costruiti nel dopoguerra, realizzati in fretta per soddisfare bisogni abitativi urgenti e per i quali non è mai stata richiesta o concessa l’Agibilità.
La richiesta può essere effettuata anche in un secondo momento, ad esempio quando in fase di compravendita si scopre che l’immobile è privo dell’Agibilità.
Per ottenerla però, l’immobile deve rispettare una serie di requisiti, e ciò può comportare la realizzazione di alcuni interventi, come ad esempio la fognatura che deve essere correttamente realizzata, autorizzata dall’ARPA e provvista di sifone “Firenze”.

Ricorda che gli interventi sulle parti comuni devono sempre essere approvati a livello condominiale, quindi con costi e tempi lunghi, perché si devono autorizzare i lavori attraverso un’assemblea condominiale.

6. Immobile “fantasma”

È un caso raro, ma può capitare. Questa problematica, che abbiamo ironicamente chiamato immobile “fantasma”, comporta che del nostro immobile al comune non vi sia traccia. In questi casi, prima di allarmare il cliente procediamo con analisi ulteriori e con una visita agli archivi comunali, per capire se si tratta di un problema di archiviazione presso gli archivi comunali o se non è stata mai depositata alcuna documentazione.

conformità catastale

check-up immobiliare

Abbiamo cercato di illustrarti brevemente le problematiche più frequenti che potresti riscontrare quando decidi di vendere o affittare la tua casa. Nulla che non si possa risolvere! Per evitare però, di arrivare davanti a un notaio e vedere il rogito annullato perché non tutte le carte sono in regola, con conseguente fuga dell’acquirente o forte calo del valore dell’immobile, fatti trovare preparato.
Scopri subito se la documentazione della tua casa è a posto, sia dal punto di vista comunale che catastale, effettua un Check-Up immobiliare! Per saperne di più visita la pagina apposita dedicata al servizio di Check Up Immobiliare.

Ci occupiamo di Check Up Immobiliari da oltre 6 anni.
Acquista il servizio con un click nel nostro negozio online. E se acquisti anche un’APE avrai i due servizi ad un prezzo speciale.
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Alberto Dore
Alberto Dore
Geometra, mi occupo di certificazioni energetiche, pratiche catastali, tabelle millesimali.

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