Lo scorso giovedì 16 Novembre 2017 alcuni dei nostri tecnici hanno partecipato al Convegno “La Relazione per la Compravendita Immobiliare-Opportunità e Criticità”.

Nell’articolo di oggi vogliamo riferirti le informazioni più importanti emerse durante il convegno.
Il convegno è stato organizzato dagli Ordini e i Collegi Professionali Tecnici di Bologna con il patrocinio del Consiglio Notarile di Bologna, la F.I.M.A.A. e il Consiglio Notarile di Bologna. L’obiettivo era fornire a tutti i tecnici coinvolti nella redazione della Relazione Tecnica Integrata informazioni riguardo agli obiettivi del protocollo d’intesa stretto a Luglio e a come redigere la Relazione.

Tra i professionisti che hanno preso parte al Convegno c’erano:

• Avv. Mario Zotta, Avvocato del Libero Foro
• Geom. Luca Dalbuono, membro del Consiglio del Collegio Provinciale Geometri e Geometri Laureati di Bologna
• Ing. Franco Taddia, membro dell’Ordine degli Ingegneri di Bologna
• Arch. Stefano Pantaleoni, Vicepresidente dell’Ordine degli Architetti di Bologna

Come ti abbiamo raccontato in un nostro precedente articolo, a Luglio il Consiglio Notarile e gli Ordini Tecnico Professionali di Bologna hanno stretto un protocollo d’intesa. L’obiettivo era rendere noto che da Settembre 2017 è necessario produrre la Relazione Tecnica Integrata per poter concludere atti di compravendita.

Come spiega l’Ing. Taddia, “la Relazione NON è il fascicolo del fabbricato” e “non è certificare la legittimità del bene” ma piuttosto “fornire l’esatta fotografia del confronto tra lo stato legittimo e lo stato dei luoghi”.

La redazione della Relazione Tecnica Integrata : chi, come, cosa e quando

Come spiega l’Architetto  Stefano Pantaleoni sono tante e diverse tra loro le figure coinvolte nel processo di verifica della conformità urbanistica e catastale che porta alla redazione della Relazione Tecnica Integrata.
Le figure principali: venditore, mediatore immobiliare, notaio, compratore.

Forse ti sarai chiesto “chi può redigere la Relazione Tecnica Integrata?”
Possono farlo professionisti iscritti agli albi aderenti alla convenzione e in regola con:

• l’iscrizione all’albo e al collegio
• gli obblighi previdenziali
• quelli formativi
• la copertura assicurativa

Si può andare a rogito anche se non conforme, fatta eccezione per difformità gravi. La situazione cambia da notaio a notaio. Ad es. se manca la licenza di costruzione l’edificio è completamente abusivo quindi probabilmente bisognerà prima sanare questa grave difformità e poi procedere con la redazione della Relazione Tecnica Integrata.

Qual è il nome ufficiale? Il nome usato dai Notai e Ingegneri -> vedi fac simile . Non si tratta di un modulo piuttosto di un modello da seguire per i tecnici.

Validità

La Relazione Tecnica Integrata non ha scadenza. E’ valida fino al titolo edilizio successivo. Se ad esempio fai una CIL per opere interne durante una ristrutturazione la validità della Relazione decade perché non rappresenta più lo stato legittimo.

Tariffe

La Convenzione, come specifica l’Arch. Pantaleoni non prevede tariffe uniche per tutti i professionisti per due motivi :

• la legge vieta di fissare delle tariffe;
• è impossibile “tipizzare” le prestazioni in quanto sono diverse le circostanze, tante sono le leggi e diverse le caratteristiche da immobile a immobile.

Il protocollo d’intesa è stato siglato a Bologna dunque si potrebbe pensare che l’obbligo di verificare la conformità urbanistica e catastale di un immobile oggetto di compravendita sia una necessita locale .

I riferimenti normativi della Relazione Tecnica Integrata

In realtà, come ha chiarito bene l’avvocato Mario Zotta il protocollo rispetta ha ben due articoli  del Codice Civile,il 1490 e il 1497 di cui riportiamo gli estratti.

Art. 1490 Codice Civile -La garanzia per i vizi della cosa
“Il venditore deve garantire che la cosa venduta non abbia difetti od imperfezioni (vizi) che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore “

Art. 1497 Codice Civile
La cosa venduta deve anche avere le qualità promesse …Se non esistono le qualità, oltre i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi, si parla di inadempienza contrattuale. Il compratore ha diritto, quindi, di ottenere la risoluzione del contratto (annullamento) per inadempimento della controparte…

Gli articoli sopra evidenziano bene come la Relazione Tecnica Integrata sia un vantaggio per chi vende e per chi compra.

Un altro articolo, come messo in evidenza dal Geometra Dalbuono evidenzia come non ci siano dubbi sulla necessità di redarre la Relazione Tecnica Integrata in fase di compravendita.

DL 78/2010 art.29 comma 1 bis

“Gli atti pubblici e le scritture private…aventi ad oggetto il trasferimento…di diritti reali su fabbricati già esistenti…devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione , resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie…
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.”

Come forse già saprai, la Relazione attesta non solo la conformità urbanistica ma anche quella catastale.
La conformità catastale non è, infatti, un fatto così ovvio.

Perché è importante verificare la conformità catastale?

Per evitare che emergano “fenomeni di elusione ed evasione fiscale” legati al mancato aggiornamento dei dati catastali. Si potrebbero infatti avere casi in cui non viene segnalata l’aumento di superficie o il cambio di destinazione d’uso, ovvero cambiamento che portano ad aumentare la rendita catastale e quindi a pagare tasse più alte.

Stai per comprare un immobile? Assicurati che tra i documenti che ti vengono rilasciati ci sia la Relazione Tecnica Integrata. Accertati anche che la Relazione attesti che l’immobile è conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.

Se, invece, stai per vendere un immobile e ti serve la Relazione Tecnica Integrata rivolgiti a noi.
Ci occupiamo di Check-Up Immobiliari, ovvero di analizzare la conformità degli immobili da oltre 6 anni. Redigiamo la Relazione Tecnica Integrata seguendo gli standard del fac-simile rilasciato in seguito al Protocollo d’intesa.

Contattaci o chiedici un preventivo gratuito compilando il form sottostante.