CheckUp Immobiliare: problemi frequenti in fase di compravendita

CheckUp Immobiliare: problemi frequenti in fase di compravendita

CheckUp Immobiliare: problemi frequenti in fase di compravendita

Checkup immobiliare: problemi frequenti

Aggiornato al 22 marzo 2018

Tutte le problematiche che puoi incontrare quando acquisti/vendi un immobile

Ti abbiamo già parlato del Check-Up Immobiliare, il nostro metodo per controllare in immobile in fase di acquisto o di vendita e per verificare le sua conformità o meno alle normative comunali e catastali. (Per saperne di più visita la pagina apposita dedicata al servizio di Check Up Immobiliare.)

Negli ultimi mesi abbiamo avuto modo di elaborare molti Check Up Immobiliari. Il CheckUp è, infatti, l’analisi che noi facciamo sull’immobile per poter poi redigere la Relazione Tecnica Integrata, obbligatoria per la compravendita di immobili a Bologna e provincia. Oggi ti raccontiamo le problematiche che ci è capitato più spesso di incontrare nel verificare la conformità di un immobile.

1.Attestato di Prestazione Energetica

I primi problemi, che possono interessare un immobile in fase di compravendita, riguardano l’APE – Attestato di Prestazione Energetica. Tutte le case, per legge, dovrebbero possedere un APE già nel momento in cui vengono messe in vendita.
In fase di Check Up Immobiliare, abbiamo riscontrato che il 60% degli immobili non possiede la certificazione o quando è dotata di APE, questo non è corretto.

problemi certificato ape

Quali sono i problemi meno gravi che può presentare un Attestato di Prestazione Energetica?
Nel 24% dei casi analizzati:

  • mancanza di Codice Fiscale dei proprietari
  • nomi dei proprietari non corretti al momento dell’emissione dell’APE, magari perché non essendo stati aggiornati risultano ancora riferiti ai precedenti proprietari

Il problema grave, ritrovato nel 12% degli immobili analizzati, è l’emissione di APE (dopo il 2/10/2014) calcolati con un software superato come il DOCET o  con gravi errori di calcolo.

2. Catasto

Un altro ambito, in cui riscontriamo molti problemi quando effettuiamo il Check Up Immobiliare, è quello del Catasto.
Come puoi vedere nel grafico ci possono essere varie problematiche a livello catastale.

analisi catastale

L’80% degli immobili analizzati ha presentato non conformità a livello catastale. Gran parte di queste (64%) riguarda difformità della planimetria catastale rispetto allo stato di fatto.

Questo significa che l’immobile nel corso degli anni ha subito delle modifiche, come lo spostamento di una porta o l’abbattimento di un tramezzo, che non sono state comunicate al Catasto.  Dunque non compaiono nella planimetria depositata presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio.
Solo un 8% dei problemi riscontrati riguarda errori di toponomastica:  indirizzo riportato al catasto non corretto o non aggiornato. Raramente abbiamo trovato problemi nei nominativi o nei codici fiscali dei proprietari.

3. Comune

Un’altra problematica che abbiamo riscontrato riguarda le pratiche edilizie , soprattutto quelle comunali.

problemi pratiche edilizie

Nel 45% dei casi abbiamo constatato difformità in termini di distribuzione interna degli ambienti e la conseguente differenza delle aperture interne. Quindi, come avevamo già detto per il catasto, l’immobile è cambiato negli anni ma la documentazione depositata presso gli uffici comunali non è stata aggiornata. Il mancato aggiornamento porta ad avere una non conformità da sanare prima della compravendita.

Un caso frequente è poi quello in cui l’unità immobiliare possiede il Permesso di Costruire originario ma non l’Agibilità. L’agibilità del fabbricato di solito va di pari passo con quella delle singole unità immobiliari: se manca una manca anche l’altra. Ma capita  anche che, nel corso degli anni, siano stati fatti lavori all’interno dell’unità immobiliare senza però presentare l’agibilità aggiornata. E’ per questo che esistono anche unità immobiliari senza Agibilità all’interno di fabbricati condominiali che invece la possiedono.

4. Conformità degli impianti

Le dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, idraulici, dell’ascensore), solitamente, sono conservati negli archivi comunali ma, non sempre, in fase di Check Up Immobiliare non è possibile recuperarli tutti.

Nel caso del Comune di Bologna il problema è dovuto alla modalità in cui questi documenti vengono catalogati e archiviati.
Dunque se il proprietario ne possiede una copia è sempre meglio che la fornisca al tecnico.

Quelle che abbiamo elencato sono le più frequenti problematiche riscontrate sugli immobili in vendita in fase di Check Up Immobiliare. Il quadro che emerge è molto variegato: ogni immobile è un caso a parte e ha una sua storia diversa da tutti gli altri.

Se stai per comprare o vendere un immobile effettua un Check Up Immobiliare.
Ti permetterà di conoscere la situazione della tua abitazione a 360° e ti eviterà spiacevoli sorprese al momento del rogito.

Se l’immobile risulterà conforme il tecnico passerà a redigere la Relazione Tecnica Integrata. Come saprai, infatti, per concludere una compravendita è necessario produrre una dichiarazione di conformità.

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Alberto Dore
Alberto Dore
Geometra, mi occupo di certificazioni energetiche, pratiche catastali, tabelle millesimali.

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