Una delle cose che sentiamo dirci più spesso quando qualcuno ci chiede un preventivo per la Relazione Tecnica Integrata è:
“il mio immobile non avrà problemi, risulterà sicuramente conforme; non ho fatto nessun tipo di lavori”.

Ecco la notizia: la Sagrada Familia è abusiva.
Sì, una delle più belle opere che Gaudì ha lasciato alla città di Barcellona non è in regola.
Per far proseguire i lavori di completamento, che dovrebbero terminare nel 2026, la Fondazione ha dovuto raggiungere un accordo,
abbastanza costoso, con il Comune : 36 milioni di euro, da versare in dieci anni, per avere il permesso edilizio.

La Sagrada Familia non aveva il permesso di costruire né tantomeno quello di continuare i lavori ma l’afflusso dei turisti
ha permesso di contrattare con il Comune e, dopo 133 anni, di ottenere quel permesso.

I possibili esiti della Relazione Tecnica Integrata

Ma torniamo in Italia, a meno che casa tua non sia una sagrada familia in miniatura, non è detto che sia conforme.
Ebbene, purtroppo, come abbiamo riscontrato nella nostra analisi,
riguardo alla conformità urbanistica e catastale di 100 immobili di Bologna e provincia, nel 70% dei casi,
per raggiungere la conformità è necessario presentare una pratica edilizia di tipo Catastale o Comunale (SCIA, CILA, SCCEA).
In alcuni casi abbiamo dovuto presentarle entrambe.

Ma vediamo meglio quando parlare di abuso e quando, invece, di semplice difformità.
Nello specifico distinguiamo tra variante essenziale e variante leggera.

Cosa si intende per variante essenziale

Come puoi leggere nel DPR 380/2001 si parla di variante essenziale quando fai lavori “in difformità” con il permesso di costruire.
Ad esempio, quando una casa è stata costruita in modo completamente diverso
rispetto al progetto che è stato autorizzato con il rilascio del permesso di costruire,
o se oltre alla casa viene costruita anche un’autorimessa non prevista.
C’è, poi, il caso, più eclatante, ma non raro a Bologna, di quelle case che sono state costruite senza alcun permesso di costruire.
Caso frequente per case costruite nel dopoguerra, intorno agli anni Sessanta.

Tutti i casi che la legge considera come una variante essenziale sono:

• cambio della destinazione d’uso con variazione degli standard di legge (DM 144/1968)
• aumento della superficie o della cubatura
• modifiche di parametri urbanistico-edilizi (costruzione in un un luogo diverso da quello autorizzato)
• cambio delle caratteristiche rispetto al progetto autorizzato
• mancato rispetto delle norme antisismiche

Non rientra, quindi, tra le varianti essenziali, la modifica della distribuzione interna della tua casa.
Per sanare questa difformità ti basterà richiedere una pratica di variazione catastale.

In tutti questi casi si ha un abuso. Un tecnico dell’Ufficio Comunale sarà incaricato di decidere se:

• far rimuovere l’autorimessa abusiva
• far demolire la casa perché totalmente diversa rispetto al progetto presentato o perché non aveva l’autorizzazione

C’è da dire che il DPR specifica che ogni Regione una certa autonomia nel prendere le decisioni in base ai suoi regolamenti, così come ogni Comune.
Quindi c’è anche la possibilità che tu debba soltanto pagare una pesante sanzione per poter condonare l’abuso.

E, a Bologna, non ci è ancora capitato che a uno dei nostri clienti venisse demolita la casa.
Lo stesso non possiamo dire quando si parla di autorimessa.

Noi, però, facciamo tutto il possibile prima di darti l’eventuale brutta notizia.
Quando, nell’analisi della documentazione, scopriamo che non c’è il documento che ha autorizzato la costruzione
di quell’immobile (permesso di costruire, o licenza di costruire o altro) non ci arrendiamo, ma continuiamo a cercare un documento che possa dimostrarlo.
Facciamo ricerche negli archivi, prendiamo appuntamento con i tecnici.

Ma non è detto che l’esito della Relazione Tecnica Integrata debba essere questo, potrebbe anche capitare che si tratti solo di una variante leggera.

La variante leggera

Se, infatti, realizzi degli interventi che sono in contrasto con il permesso di costruire, ma non ricadi in nessuno dei casi della variante essenziale, potrebbe bastare presentare una segnalazione certificata di inizio attività, o SCIA.

I casi in cui basta una SCIA sono descritti nell’articolo 22 dello stesso DPR e sono:

a) gli interventi di ristrutturazione
b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica previsti da un piano regionale/comunale o che attuano questi regolamenti

Per ognuno di questi interventi oltre al costo della SCIA bisogna conteggiare anche il contributo di costruzione.
Ogni Regione può decidere per quali altri interventi si può procedere con la SCIA.
La segnalazione certificata dovrà essere presentata prima della presentazione del documento che attesta la fine dei lavori.

Se, anni fa, hai fatto dei lavori che avrebbero richiesto la presentazione di una SCIA

Variante essenziale o variante leggera?

Sono questi alcuni dei possibili esiti che può avere l’analisi per verificare la conformità urbanistica e catastale di un immobile.
Redigere la Relazione Tecnica Integrata è, infatti, solo l’ultima delle delicate fasi, necessarie per capire se l’immobile è conforme oppure no.

Importantissima è la fase di analisi della documentazione, perché permette al tecnico di capire come muoversi
per poter giungere alla piena conformità, nel caso in cui l’immobile non ce l’abbia già.

Non si tratta di un semplice confronto tra l’ultima planimetria depositata (stato legittimo) e la planimetria di oggi (lo stato di fatto).
Bisogna visionare con attenzione tutti i documenti e fare attenzione a ogni dettaglio.
E non sempre i documenti forniti dal Comune sono sufficienti. Spesso, bisogna fare altre ricerche. Interpretare la normativa, confrontarsi con il tecnico Comunale e con il notaio.
Solo alla fine di questo percorso il tecnico può dire se un immobile è conforme o se è necessario presentare una pratica edilizia per renderlo tale.

Ecco alcuni articoli a tema abusi edilizi e sanzioni:

Il Regolamento per l’applicazione delle sanzioni a Bologna

Abusi edilizi: la situazione a Bologna

Sanatoria: come rimediare agli abusi edilizi

Se stai per vendere un immobile e ti serve un tecnico per la Relazione Tecnica Integrata o se, invece, stai per fare dei lavori e ti serve un tecnico, che prepari la documentazione, contattaci.

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