Vorresti fare dei lavori in casa ma non sai quali documenti devi presentare in Comune?
Vuoi abbattere dei muri ma non sai di che tipo di “manutenzione” si tratta?
Nell’articolo di oggi chiariamo la differenza tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria e ti parliamo delle pratiche che devi presentare in Comune a seconda del tipo di manutenzione che effettui.

Cominciamo con la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

Cos’è la manutenzione ordinaria

La definizione che ne dà il Regolamento Edilizio di Bologna è questa:

le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti

Alcuni degli interventi più comuni che rientrano nella definizione sono l’installazione di impermeabilizzazioni, la costruzione di un barbecue che non sia più alto di 1,80 m, il rifacimento dell’intonaco, il rifacimento del pavimento esterno utilizzando gli stessi materiali.

Tra gli interventi rientra anche la tinteggiatura della facciata.
In questo caso, però, devi prima controllare se il tuo edificio rientra nel PRG e nel piano colore del Comune.

Quale pratica occorre per un intervento di manutenzione ordinaria

Ti starai chiedendo se ti serva una pratica per fare interventi di manutenzione ordinaria.
Per questo tipo di lavori non è necessario avere un titolo abilitativo.
Non hai bisogno di presentare in Comune una pratica per autorizzare i lavori che stai per eseguire.
Ti basta solo fare la comunicazione, ovvero presentare la CILA, ex CIL, che sta per Comunicazione Inizio Lavori Asseverata.
Puoi approfondire quanto costa la CILA e quanto tempo serve per elaborarla in un nostro precedente articolo in cui ti spieghiamo i dettagli di questa pratica edilizia.

Vediamo adesso, invece, quando parlare di manutenzione straordinaria.

Cos’è la manutenzione straordinaria

Come avrai notato tra gli interventi comuni che abbiamo citato mancano alcuni interventi che sono davvero frequenti come rifare un bagno e, come dicevamo all’inizio, abbattere un muro. Ecco, questi rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria.
In questo tipo di manutenzione rientrano, come spiega il Regolamento Edilizio di Bologna:

le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici e la consistenza delle singole unità immobiliari, che non comportino modifiche delle destinazioni d’uso e che non determinino aumenti di Su

Per questo tipo di manutenzione gli interventi che puoi eseguire vengono distinti in opere interne e opere esterne.
Esempi di opere interne sono:

• Apertura e chiusura di porte
• Demolizione, sostituzione e costruzione di partizioni interne, di qualsiasi materiale e spessore
• Realizzazione di soppalchi che non determinino aumento di superficie utile (altezza libera non superiore a ml 1,80)

Approfondiamo un attimo il concetto di Su, superficie utile. La superficie utile può essere considerata coincidente con quella abitabile, è misurata non considerando la superficie di muri, pilastri, balconi… L’aumento di superficie utile è ammesso in pochissime zone di Bologna. E per chi fa l’aumento in maniera abusiva è prevista una pratica edilizia e una pesante sanzione in denaro.

Ricordiamo, infatti, che a Bologna è possibile segnalare gli abusi alla polizia municipale che provvederà a fare i dovuti controlli.
Sono previste, inoltre, ronde periodiche. E da quando è diventata obbligatoria la Relazione Tecnica Integrata non è possibile sfuggire né alla pratica né alla sanzione.

Tra le opere esterne troviamo la costruzione di :

• pensiline su edifici esistenti, gazebo totalmente aperti e senza copertura
• rivestimenti delle pareti esterne di un edificio, compresa la coibentazione
• accessi carrai e loro modifica
• pannelli fonoassorbenti, solari e fotovoltaici e opere di miglioramento estetico
• piscine scoperte in lotti edificati

Quale pratica edilizia serve per gli interventi di manutenzione straordinaria

La pratica edilizia più comune per questo tipo di interventi è la SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Puoi approfondire in cosa consiste e quanto tempo serve per elaborarla nella pagina dedicata.

Manutenzione straordinaria o ristrutturazione edilizia?

Riportiamo la nostra risposta alla domanda che ci è stata posta da uno di voi, iscritti alla newsletter, qualche giorno fa proprio sul tema della manutenzione.
Ci è stato chiesto cosa s’intende per sostituzione di parti anche strutturali nella manutenzione straordinaria, cioè muri, solai ecc…  e se ci siano limitazioni.
Per rispondere alla domanda abbiamo fatto riferimento alla L.R. 15/2013 con recenti modifiche relative alla semplificazione edilizia.

All’art 7, comma 4, lettera a) del Titolo I è riportato che necessitano di CILA:

le opere di manutenzione straordinaria, di restauro scientifico, di restauro e risanamento conservativo e le opere interne alle costruzioni, qualora non modifichino le destinazioni d’uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non riguardino le parti strutturali dell’edificio o siano prive di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini sismici e non rechino comunque pregiudizio alla statica dell’edificio

L’art. 13, comma 1, dello stesso Titolo riferisce che

1. Sono obbligatoriamente subordinati a SCIA…:

Quindi, per distinguere e scegliere la giusta pratica edilizia, bisogna valutare che la sostituzione di parti anche strutturali sia priva di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini sismici,
ovvero che non ci siano problematiche dal punto di vista sismico.

Detrazioni

Ti ricordiamo, inoltre, che alcuni degli interventi che abbiamo ti permettono di ottenere la detrazione del 50%.
Scopri tutte le possibilità di detrazione, prorogate al 31 Dicembre 2019, nel nostro precedente articolo.

Tieni presente che molti degli interventi che abbiamo elencato possono essere seguiti solo seguendo le indicazioni del Comune, come nel caso del soppalco o  della pensilina.

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