10 cose da fare prima di vendere casa - CERTO edilizia energetica

10 cose da controllare prima di vendere un immobile

10 cose da controllare prima di vendere un immobile

10 cose da fare prima di vendere casa

Scopri ed evita i 10 imprevisti che possono far saltare un rogito

Hai deciso di mettere in vendita la tua casa?
E magari sei stato anche abbastanza fortunato da trovare subito un acquirente!
Come sai, spesso, ci vogliono mesi o anni di attesa/trattative per arrivare al tanto desiderato giorno del rogito.
Non sprecare questo tempo che hai a disposizione ma sfruttalo per evitare che , al momento del rogito, salti tutta la trattativa

In questo post ti illustriamo 10 cose da fare prima di arrivare davanti al Notaio per la stipula del compromesso o del rogito.

1. Il Rogito di Provenienza

La prima cosa da preparare è il precedente titolo di acquisto, il cosiddetto “Rogito di provenienza”.
Nel caso in cui abbia ereditato l’immobile è necessaria la dichiarazione di successione e la sua trascrizione.

Questo documento è fondamentale perché contiene la descrizione dettagliata della proprietà, dei suoi annessi, delle parti comuni e di condizioni particolari concordate al momento della stipula. All’interno del rogito ci sono anche i dati catastali.

2. Planimetria catastale aggiornata

La Planimetria Catastale deve coincidere con lo stato di fatto dell’immobile e viene allegata all’atto.
(Per stato di fatto dell’immobile si intende lo stato in cui si trova l’immobile al momento della vendita.)
Si parla a tal proposito di verifica della conformità catastale.

La conformità catastale, secondo quanto previsto dall’articolo 19 comma 14 del Decreto Legge 31 maggio 2010 n°78 deve sempre essere verificata, pena la nullità dell’atto.
Questo disposizione si applica a tutti gli immobili iscritti al Catasto Edilizio Urbano, nel caso di compravendite e altri trasferimenti di diritti reali su fabbricati esistenti.

3. Occhio alla veranda

Hai presente quei piccoli lavoretti, fatti in casa o in giardino, e non segnalati perché ritenuti minori e ormai dati per scontato? Ad esempio: un pergolato, una veranda finestrata che chiude un terrazzo o un balcone, una cabina armadio, una doccia al posto della vasca in bagno…Fai attenzione!

Le difformità, ovvero “differenze” tra stato di fatto e stato risultante dalla documentazione catastale potrebbero non dare problemi al momento del rogito.
Potrebbero, però, risultare dei veri e propri abusi edilizi da sanare e regolarizzare prima dei vendere l’immobile.

Un controllo accurato di queste variazioni rispetto allo stato di fatto dell’immobile è indispensabile.
Per essere sicuro che sia tutto in regola affidati a un tecnico che si occupa di edilizia e sa individuare eventuali difformità.

4. La documentazione depositata al Comune (che è un ente diverso dal Catasto)

Abbiamo detto al punto 2 che la Planimetria Catastale deve essere conforme allo stato di fatto, pena la nullità dell’Atto.
E’ importante sapere che l’immobile deve essere in regola, non solo al catasto, ma anche al Comune.
Si tratta di due soggetti e di due archivi, separati, entrambi da controllare con l’aiuto di un tecnico.

5. Il Certificato di Abitabilità/Agibilità

La questione del Certificato di Agibilità o Abitabilità meriterebbe un post a parte.
E’ importante sapere però dell’esistenza di questo documento, e verificare presso gli archivi comunali (vedi punto 4) se il tuo immobile ne è dotato o meno.

6. Le cantine e gli altri vani accessori

Nel controllare che l’appartamento sia in regola ricordati di controllare anche tutti gli altri elementi che sono oggetto della compravendita: cantine, garage, giardini e aree di pertinenza, terrazze, parti comuni.

Controlla con un tecnico che sia tutto in ordine: le insidie potrebbero arrivare anche dai vani accessori, semplicemente perché nessuno ha fatto un controllo.

7. APE – Attestato di Prestazione Energetica

Abbiamo parlato spesso di certificazione energetica nel nostro blog: sia per spiegare di cosa si tratta, sia per dire quando serve fare l’APE e quando no.  La compravendita di un immobile è uno di quei casi in cui l’APE serve sempre.

8. Spese di gestione

Ogni l’acquirente, lo si sa, è attento al prezzo dell’immobile che sta acquistando.
Negli ultimi anni, però, presta particolare attenzione anche ai costi di manutenzione e di gestione dell’immobile.
E’, dunque, utile, nel caso di appartamento in condominio, preparare un prospetto delle spese condominiali e dei millesimi di proprietà.

9. Spese in corso di detrazione

Tra le informazioni da dare all’acquirente vi sono anche quelle riguardanti eventuali lavori di manutenzione all’unità immobiliare, o alle parti comuni nel caso di appartamento in condominio.

Se le spese sostenute per questi lavori di ristrutturazione sono soggette a detrazioni fiscali è bene decidere chi detrarrà le spese dopo il rogito. Potresti per esempio decidere di farle detrarre all’acquirente.
Egli, così, avrà di fatto uno sconto sul prezzo dell’immobile che verrà erogato nel tempo sotto forma di detrazione fiscale.

10. Non fare tutto da solo

Se hai letto fin qui avrai capito che vendere casa non è così semplice.
Anche quando pensi di aver trovato l’acquirente ideale se c’è qualcosa di poco chiaro tra i punti  sopra elencati basta poco per far saltare una compravendita.

Per evitare tempi infiniti, rogiti saltati, sconti di migliaia di euro pur di rogitare e altri spiacevoli imprevisti il nostro consiglio è: rivolgiti a chi esperto lo è veramente. Non improvvisarti esperto di immobili e compravendite!

L’agente immobiliare e il tecnico sono due figure altamente specializzate ed esperte.
Essi rivestono un ruolo fondamentale in fase di compravendita: il primo ti porta acquirenti selezionati e veramente interessati; il secondo controlla il tuo immobile e lo rende “pronto” ad essere venduto.

Il momento della compravendita di un immobile è sempre un momento delicato.
Spesso arriva dopo lunghi mesi di attesa e di estenuanti trattative.
E’, quindi, importante che il venditore arrivi davanti al notaio con tutte le carte in regola.

Seguendo i nostri 10 punti non potrà che andare tutto bene.
Sapendo queste 10 cose venderai il tuo immobile molto più velocemente.
Conquisterai i possibili acquirenti non solo con la bellezza estetica ma anche con la fiducia che percepiranno sapendo che è tutto in regola!

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Emanuele Pifferi
Emanuele Pifferi
Ingegnere Edile, Responsabile Tecnico, mi occupo inoltre delle certificazioni e diagnosi energetiche

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